Программы управления арендой в Таиланде
В Таиланде сформирован развитый рынок недвижимости, включая сферу аренды. Хотя многие проекты предлагают собственные услуги по управлению арендой (и в основном это наиболее удобный вариант) для нас важно, чтобы вы получили полную информацию для принятия взвешенного решения. Вот несколько вариантов, которые предлагает рынок для получения дохода от сдачи в аренду квартиры или дома.
Гарантированная доходность
Многие проекты, особенно в курортных зонах, предлагают гарантированный доход в первые несколько лет владения. Как правило, это 5-7% на период 3-5 лет. Владельцы также получают возможность проживания в своих апартаментах от 15 до 30 дней в году (с определенными ограничениями по датам).
Не углубляясь в детальный анализ этой модели, отметим главное: при выборе объекта первостепенное значение имеют его фундаментальные характеристики. Если проект не привлекателен без гарантированной доходности, наличие такой гарантии не повышает его инвестиционную привлекательность.
Программы арендного пула и распределения дохода
Многие современные проекты предлагают гостиничный формат управления (или буквально находятся под управлением гостиничных сетей в формате апарт-отеля или вилла-отеля). В этом случае владелец может присоединиться к программе арендного пула, где общий доход от всех участвующих объектов распределяется между собственниками (с учетом комиссии управляющей компании).
Программа позволяет управляющей компании более эффективно сдавать объекты в аренду (проще оптимизировать заполняемость, имея сотню объектов, а не один) и обеспечивает вам более стабильный доход. Так как даже если ваш объект простаивал без жильцов, вы все равно получаете долю от общей арендной платы.
Выбирая такие программы, важно учитывать несколько аспектов:
- Имеются ли скрытые сборы?
- Если это брендированные резиденции, то каков характер и масштаб участия бренда?
- Программа предполагает распределение доходов или распределение прибыли от аренды недвижимости?
Профессиональное управление арендой
Во всех основных направлениях Таиланда существует сформировавшийся рынок аренды со множеством агентств, обслуживающих арендодателей и арендаторов. Как и при использовании любой услуги, важно учитывать репутацию агентства и его соответствие вашим требованиям.
В целом система работает так же, как и в других странах: вы можете доверить свой объект одному агентству для эксклюзивного управления либо разместить его в нескольких агентствах и рассматривать поступающие предложения (последний вариант, очевидно, требует более активного участия владельца).
В отличие от рассмотренных выше программ распределения дохода, здесь вы получаете прибыль только от вашего конкретного объекта в период его фактической сдачи в аренду. Комиссия агентства зависит от рынка и характера аренды. При заключении годового контракта на аренду квартиры в Бангкоке стандартная комиссия составляет месячную арендную плату. При посуточной аренде виллы на Пхукете — около 15-30% после вычета эксплуатационных расходных и комиссий платформ бронирования.
Многие застройщики предлагают собственные услуги по управлению арендой. Крупнейшие девелоперы, особенно в Бангкоке, создали собственные агентства: у Sansiri это «Plus Property», у Ananda — «The Agent», у MQDC — «The Estate» и т. д. Изначально эти подразделения создавались для управления арендой и перепродажей в собственных проектах застройщиков, но со временем превратились в агентства полного цикла, принимающие заявки на агентские услуги от проектов других застройщиков. Есть даже примеры, когда такие агентства становились эксклюзивными представителями проектов конкурирующих девелоперов. В любом случае, это обычно надежный выбор для управления объектом, который вы приобрели у их материнской компании.