Рынок недвижимости Таиланда — один из самых разнообразных в Азии: от уединенных вилл на берегу моря до апартаментов в мегаполисе. Страна привлекает иностранных инвесторов, пенсионеров и владельцев бизнеса не только большим выбором объектов, но и качественным здравоохранением, которое зачастую доступнее, чем на Западе, а также сравнительно низкой стоимостью жизни.

Однако, несмотря на высокий спрос, законы Таиланда о праве собственности на землю остаются непонятными для многих покупателей. Что можно, а что нельзя приобрести в полную собственность (фрихолд)? Как иностранцу купить дом с земельным участком: через тайскую компанию или по договору аренды (лизхолд)?

В этой статье разберем основные законы о недвижимости в Таиланде, рассмотрим варианты покупки и аренды и приведем примеры, которые помогут определить, что подходит именно вам.

Как иностранцу купить недвижимость в Таиланде

Согласно законодательству Таиланда, иностранцам запрещено приобретать землю от своего имени. Тем не менее существует несколько законных способов оформить права на недвижимость. Их применение зависит от личных обстоятельств и типа объекта, который вы планируете приобрести.

Квартиры в кондоминиумах в Таиланде

Иностранцам разрешено покупать квартиры в кондоминиумах в Таиланде в полную собственность (фрихолд). При этом действуют определенные правила: например, средства для такой покупки должны быть получены из-за рубежа и в иностранной валюте. Кроме того, доля иностранной собственности в кондоминиуме ограничена 49% от общей продаваемой площади, а оставшиеся 51% зарезервированы исключительно для граждан Таиланда. Это значит, что, хотя приобрести все здание вы не можете, но при соблюдении правил можно купить несколько квартир в разных проектах.

На практике, в большинстве регионов с высоким спросом на местном рынке, квота в 49% редко выбирается в полном объеме. Однако в курортных районах, где спрос со стороны иностранцев особенно высок, застройщики часто продают часть квартир сверх этой квоты по договору аренды (лизхолд) — обычно по более низким ценам, чем в полную собственность.

Владение землей в Таиланде через компанию

Иностранцы иногда могут приобретать землю в Таиланде через компанию, однако важно понимать: в этом случае земля принадлежит компании, а иностранный покупатель выступает ее директором и получает исключительное право принимать решения от ее имени.

Существуют два основных способа покупки земли в Таиланде через компанию:

Тайская компания с ограниченной ответственностью. Иностранец может владеть до 49% акций такой компании, а оставшиеся 51% должны принадлежать гражданам Таиланда. В этом случае компания является законным землевладельцем.
Компания с иностранным участием, одобренная Советом по инвестициям (BOI). В отдельных случаях компания, получившая поддержку BOI, может иметь контрольный пакет акций в иностранной собственности и владеть землей для целей, непосредственно связанных с деятельностью компании, — например, под офис или жилье для сотрудников. Однако это лишь косвенно связано с правом собственности на жилую недвижимость, поскольку наиболее актуально только в случае, когда речь идет о жилом фонде, принадлежащем компании.

Покупка недвижимости в совместную собственность с тайским супругом

Если вы состоите в браке с гражданином Таиланда, можете приобрести недвижимость в совместную собственность. Это могут быть квартиры, дома или другие здания. Совместное владение землей также возможно, однако передать вам полное право собственности по завещанию или в случае раздела имущества при разводе нельзя.

При разводе, если вы сможете доказать, что для покупки использовались ваши личные средства, суд может признать объект частью совместного имущества. Тогда землю продадут, а вырученные средства поделят поровну между вами и супругом.

Аренда недвижимости иностранцами в Таиланде

В Таиланде большинство договоров аренды жилой недвижимости заключается на срок от 12 до 36 месяцев, максимальный срок — 30 лет. Если договор заключается больше, чем на 3 года, его необходимо зарегистрировать в Земельном департаменте. В этом случае имя арендатора вносится в свидетельство о праве собственности на землю, что создает обременение: если участок будет продан третьему лицу, новый владелец обязан соблюдать условия аренды. По окончании срока договор можно продлить по взаимному согласию арендодателя и арендатора.

Стоит отметить, что постройки, возведенные арендатором на арендованной земле, рассматриваются отдельно от самого участка. Это означает, что вы можете владеть домом, который построили на арендованной территории.

Аренда апартаментов в кондоминиумах

На популярных курортах, таких как Пхукет и Паттайя, где спрос со стороны иностранных покупателей особенно высок, застройщики часто предлагают квартиры в лизхолд (долгосрочная аренда). Это связано с ограничением доли иностранной собственности — не более 49% от общей продаваемой площади в кондоминиуме, как мы упоминали ранее.

Пока квота для иностранцев не исчерпана, застройщики могут предоставить возможность оформить квартиру в полную собственность (фрихолд), обычно за дополнительный «фрихолд-сбор», который рассчитывается либо по типу квартиры, либо за квадратный метр. Но как только лимит в 49% достигнут, продажи во фрихолд для иностранцев прекращаются — оставшиеся квартиры доступны только в лизхолд.

Преимущества аренды недвижимости в Таиланде

Аренда позволяет иностранцам пользоваться недвижимостью в течение длительного времени без ограничений, связанных с правом собственности на землю, и дает ряд преимуществ:

Больше вариантов недвижимости: Доступ к более широкому выбору объектов — виллы, дома, таунхаусы, земельные участки и другое.
Гибкость и контроль: Возможность самостоятельно решать вопросы ухода за недвижимостью и, с согласия арендодателя, вносить изменения или улучшения.
Передача прав: В зависимости от условий договора, права по лизхолду можно передать другому лицу или оставить по наследству.

Что выбрать иностранцам в Таиланде: аренду или покупку жилья?

Выбор между арендой и покупкой недвижимости в Таиланде во многом зависит от личных обстоятельств и долгосрочных целей. Ниже — несколько типичных ситуаций, которые помогут понять, какой вариант может быть наиболее удобным именно для вас:

Инвестиции с целью получения прибыли: Если ваша цель — получать доход, кондоминиум станет самым простым вариантом. Его легче приобрести, чем землю или отдельный дом, а спрос со стороны туристов и экспатов обеспечивает стабильный арендный доход. Для краткосрочных вложений покупка квартиры в районе с высоким спросом дает хорошие перспективы перепродажи, хотя нужно учитывать рыночные тенденции и развитие инфраструктуры.
Владение домом: Если для вас важнее долгосрочная стабильность и уединение в собственном доме, лучшим решением может стать долгосрочная аренда земли (лизхолд). Это позволит спроектировать и построить дом по своему вкусу, сохраняя при этом право собственности на сам объект.
Дом для отдыха: Если вы планируете часто приезжать в Таиланд, покупка квартиры в кондоминиуме станет удобным вариантом: во многих жилых комплексах есть управляющие компании, которые обеспечивают профессиональное обслуживание в ваше отсутствие. Но если вы не уверены в том, как часто будете возвращаться, краткосрочная аренда даст гибкость — жилье только тогда, когда оно действительно нужно.
Пенсия: Если вы собираетесь обосноваться в Таиланде и уже определились с местом, долгосрочная аренда может стать хорошим выбором, так как снижает регулярные финансовые обязательства. Если вы еще выбираете, где хотите жить, краткосрочная аренда позволит опробовать разные районы, прежде чем принять окончательное решение. А если вы предпочитаете простой образ жизни, не требующий больших затрат на обслуживание, кондоминиум остается привлекательным вариантом.

Откройте для себя недвижимость в Таиланде с экспертами Sunway Estates

Ищете вы дом для отдыха, комфортное место для жизни на пенсии или инвестиционный объект в одном из самых востребованных регионов Таиланда, — без профессиональной поддержки процесс может показаться сложным.

В Sunway Estates мы помогаем клиентам со всего мира находить недвижимость, которая полностью отвечает их потребностям. От вилл у моря и элитных кондоминиумов до инвестиционных проектов в лучших локациях — мы объединяем знание местного рынка с персональным подходом.

Сделайте первый шаг к покупке недвижимости вашей мечты — свяжитесь с Sunway Estates уже сегодня.

Покупка или аренда жилья: что выбрать в Таиланде