С января 2025 года в Таиланде действуют обновленные правила бронирования при покупке кондоминиумов. Их цель — усилить защиту покупателей: застройщикам теперь предъявляются более строгие требования, а процесс предпродаж стал понятнее и прозрачнее.

Цель новых правил

Уведомление The Notification Prescribing the Business of Selling Condominium Units Through Reservations as a Contract-Controlled Business было опубликовано в Правительственном вестнике Таиланда 3 октября 2024 года и вступило в силу 31 января 2025 года.

Его главная цель — пресечь распространенные ранее практики, которые ставили покупателей в невыгодное положение на этапе бронирования. Признав такие договоры «контролируемыми», государство ввело единый стандарт: теперь и покупатели, и застройщики обязаны следовать четко прописанным правилам и обязанностям.

Правила распространяются на любые случаи, когда покупатель заключает договор бронирования с застройщиком при покупке квартиры в кондоминиуме. Это касается как бронирования на месте, так и онлайн-покупок: бронирований на выставках недвижимости и промо-мероприятиях, через агентов и брокеров, а также на сайтах застройщиков и сторонних платформах.

Ключевые элементы стандартного договора бронирования в Таиланде

С введением новых правил все застройщики обязаны использовать стандартный договор бронирования на тайском языке, который должен включать следующие положения, обеспечивающие прозрачность процесса и защиту прав покупателей:

Информация о проекте и объекте: название проекта и его местоположение, номер бронирования, подробные характеристики объекта (тип, площадь, материалы и оснащение), а также любые дополнительные премиальные опции или преимущества, предоставляемые застройщиком.
Сроки и этапы: дата подписания основного договора купли-продажи, сроки получения необходимых разрешений и согласований, а также ориентировочные этапы строительства.
Финансовые условия и правила возврата: общая стоимость покупки, размер взноса за бронирование, информация о действующих акциях и скидках, допустимые способы оплаты (например, банковский перевод, кредитная карта или наличные), условия возврата средств, сроки обработки возврата, а также любые вычеты и штрафы.
Права покупателя и обязанности застройщика: условия расторжения договора, обязанности застройщика в части качества строительства и соблюдения сроков, а также порядок урегулирования споров и меры, применяемые в случае нарушения условий договора.

Запрещенные условия в договорах бронирования

Некоторые положения больше не допускаются в договорах бронирования. Эти ограничения направлены на исключение односторонних условий и защиту покупателей от недобросовестных практик. К числу запрещенных положений относятся:

Ограничение ответственности застройщика: положения, которые освобождают застройщика от ответственности за задержки строительства или нарушение условий договора, а также пункты, перекладывающие на покупателя обязанность доказывать свою правоту при возникновении споров.
Одностороннее изменение условий договора: положения, позволяющие застройщику менять условия договора (включая сроки, материалы и стоимость) без согласия покупателя, а также изменять характеристики проекта после подтверждения бронирования.
Несправедливое расторжение договора: положения, которые позволяют застройщику расторгнуть договор без надлежащего уведомления, а также автоматически удерживать внесенные покупателем средства за незначительные нарушения.
Неправомерное использование взноса за бронирование: положения, позволяющие застройщику использовать взнос не по назначению (то есть не для закрепления выбранной квартиры), а также рассматривать его как залог или первоначальный взнос по покупке.
Нарушение правил обработки персональных данных: положения, которые позволяют застройщику собирать, использовать и передавать личные данные покупателя третьим лицам без его согласия, а также хранить эти данные дольше необходимого срока.
Неправомерное использование общих зон: положения, которые дают застройщику эксклюзивный доступ к общим помещениям и позволяют взимать с покупателя плату за пользование стандартными удобствами.

Защита прав покупателей по новым правилам бронирования кондоминиумов

Новые нормы усиливают защиту потребителей на этапе бронирования. Покупатель имеет право расторгнуть договор, если застройщик не получает необходимые разрешения, вносит изменения в проект или материалы без согласования либо нарушает условия договора.

В таких случаях покупатель может требовать полный возврат средств — если застройщик не соблюдает согласованные условия, — или частичный (пропорциональный) возврат, если покупатель расторгает договор на определенных этапах проекта (сроки возврата должны быть четко определены).

Как мы уже отмечали, новая система усиливает и требования к прозрачности. Покупателю должны предоставить копию договора бронирования на тайском языке, а также подробные спецификации проекта, поэтажные планы и информацию обо всех изменениях или задержках строительства. Это помогает получить полную и достоверную информацию еще до того, как вы примете решение о покупке.

Правила также защищают покупателей, запрещая недобросовестные практики, которые были распространены в прошлом — такие как произвольное повышение цен, скрытые платежи и давление на клиента с целью вынудить его принять решение как можно быстрее.

Обязанности застройщиков и штрафы за несоблюдение правил

Застройщики, в свою очередь, должны соблюдать более высокие стандарты ответственности. Они обязаны подготовить два идентичных экземпляра договора бронирования на тайском языке (один из них передается покупателю), предоставить точную и полную информацию о проекте и получить все необходимые разрешения до начала строительства.

Взнос за бронирование должен использоваться исключительно для закрепления за покупателем выбранного объекта, а все платежи — подтверждаться официальными квитанциями. При запросе возврата застройщик должен перечислить деньги в установленный срок: 15 дней для банковских переводов и 45 дней для платежей по кредитной карте.

Нарушение новых правил влечет серьезные последствия: информацию о застройщике могут опубликовать в официальных реестрах, его лицензию — приостановить или аннулировать, а также назначить штраф до 200 000 тайских бат и/или тюремное заключение сроком до одного года.

Как новые правила защищают покупателей кондоминиумов на этапе строительства

Признав договоры бронирования кондоминиумов «контролируемым видом деятельности», Таиланд усилил защиту тех, кто покупает квартиры на этапе строительства. Теперь у покупателей есть четко определенные права, доступ к достоверной информации о проекте и более эффективные средства правовой защиты, если застройщик нарушает свои обязательства.

Эти изменения делают процесс бронирования более прозрачным и сбалансированным, повышая уверенность покупателей на этапе предпродажного оформления.

Новые правила бронирования кондоминиумов в Таиланде с 2025 года