Дью-дилидженс: комплексная проверка недвижимости в Таиланде

Дью-дилидженс (due diligence) в сфере недвижимости — это процесс исследования, анализа и проверки информации о недвижимом имуществе, компании или физическом лице для обеспечения безопасности Ваших потенциальных инвестиций, а также надежности и точности предоставляемой Вам информации.

Необходимый объем комплексной экспертизы зависит от типа недвижимого имущества и контрагента (приобретение квартиры в готовом кондоминиуме в центре Бангкока у зарегистрированного на фондовой бирже застройщика, конечно же, будет отличаться от приобретения участка земли на острове Ко Чанг с целью строительства собственного дома).

Агент поможет вам ориентироваться в этом процессе, однако хороший агент также обязательно проведет предварительную проверку еще до включения объекта в свой портфель. Когда мы предлагаем вам объект или вы видите проект на нашем сайте, — можете быть уверены, что выполнены следующие проверки:

1. Поиск и проверка документа, подтверждающего право собственности. Мы запрашиваем и проверяем документ, подтверждающий право собственности на объект (или несколько таких документов, если земля объекта разделена или состоит из нескольких участков).
2. Анализ структуры собственности. Кроме поиска документа, подтверждающего право собственности, мы внимательно изучаем регистрацию договоров аренды, структуру тайской компании и распределение акций в ней, если это необходимо.
3. Проверка зонирования. Этот этап главным образом относится к земельным участкам — мы проверяем, в какой зоне (зонах) он расположен, и какие на него распространяются ограничения в части строительства.
4. Проверка разрешения на строительство и документации по оценке воздействия на окружающую среду (известная как Environmental Impact Assessment — EIA). Для строительства застройщику/подрядчику нужно получить несколько разрешений. Их перечень зависит от характера и масштаба проекта, но, как правило, включает разрешения на строительство, а для проектов среднего и крупного масштаба — оценку воздействия на окружающую среду. ОВОС для соответствующих проектов считается наиболее важным этапом перед фактическим началом строительства.
5. Комплексная экспертиза застройщика. Важнейший шаг для снижения рисков при покупке недвижимости – выбор надежного застройщика. Мы обеспечиваем это путем проверки документов, истории и портфеля проектов компании. Последнее особенно важно, так как позволяет не только убедиться в легитимности застройщика, но и оценить его производственные возможности, качество строительства и надежность в целом.
6. Анализ договоров купли-продажи и аренды. Цель — убедиться, что договоры соответствуют действующим нормам и интересы покупателя достаточно защищены.
7. Проверка объекта/строительной площадки на месте. Документы действительно важны, однако дью-дилидженс не будет полной, если не побывать на строительной площадке и не увидеть объект или земельный участок собственными глазами. При этом, кроме простого осмотра объекта для оценки его состояния, хода строительства, соответствия описанию, предоставленной информации и фотографиям, можно проверить важные аспекты, такие как подъездные дороги, коммуникации и границы участка.

Каждая сделка с недвижимостью требует разного объема юридической консультации. Мы в Sunway Estates всегда можем порекомендовать оптимальный подход к комплексной проверке и самому процессу купли-продажи.