В этом выпуске нашей серии инвестиционных кейсов мы разберем самый популярный запрос: покупка виллы в курортном районе для инвестиций. В качестве примера возьмем Пхукет, поскольку здесь представлен самый широкий выбор недвижимости и наиболее развитая инфраструктура для сдачи в аренду.

В этой статье мы уделим больше внимания теории, чем в предыдущих, так как хотим на примере показать, как следует подходить к покупке недвижимости.

👉 Комментарий SUNWAY:

Здесь мы не будем подробно останавливаться на вопросах владения виллой, но важно упомянуть, что из-за ограничений на владение землей иностранные покупатели могут приобретать любую недвижимость с земельным участком — дома, таунхаусы, виллы — только на правах аренды или через тайскую компанию. Более подробную информацию вы можете найти в нашей статье

Для начала определим суть инвестиций в курортную недвижимость. Покупая виллу на курорте, инвестор стремится получить максимальный доход от аренды в краткосрочной, среднесрочной или долгосрочной перспективе (в зависимости от планируемого срока владения) и выгодно продать объект, получив хорошую прибыль от роста капитала.

Как правило, существует 2 подхода к такой инвестиции.

Первый — это поиск уникальных объектов, обладающих преимуществами, которые сложно воспроизвести: расположение (количество участков на первой линии пляжа ограничено, как и участков рядом с парками, озерами, станциями метро и т.д.), брендинг, статус знакового проекта (или части масштабного комплекса), участие известного архитектора и т.д. Такие объекты обычно обеспечивают более высокий рост капитала — поскольку их ценность основана на редкости, — но они, как правило, относятся к более дорогому сегменту рынка.

Второй, более широкий подход, — определение бюджета и поиск объекта с максимальной потенциальной доходностью в этих рамках. Хотя это звучит довольно обобщенно, суть в том, чтобы оценивать покупку исключительно с точки зрения арендного дохода и стоимости перепродажи. Часто такой подход может противоречить вашим личным представлениям об идеальном доме. Давайте рассмотрим подробнее, в чем именно.

Локация

Рассмотрим влияние расположения виллы с двух позиций:

Привлекательность для аренды. Здесь все просто: вилла должна находиться там, где люди хотят останавливаться, и где предложение не превышает спрос.
Рост капитала. Нужно выбирать районы, где цены на землю (и, соответственно, стоимость недвижимости и арендные ставки) имеют потенциал для роста в ближайшем будущем.

Это означает, что, оставаясь в основных туристических зонах, нужно искать районы, которые сейчас не перенасыщены застройкой, но готовы к активному развитию в ближайшие годы. Как выявить такие места — заслуживает отдельного разговора, но в основном это сводится к двум факторам: естественное смещение спроса из премиальных районов в соседние (когда участки становятся дефицитными и дорогими) или появление крупных инфраструктурных и коммерческих проектов, которые стимулируют рост цен в прилегающих районах.

Правильно выбранная локация обеспечит хороший стартовый уровень арендного дохода и стоимости недвижимости, а также их дальнейший рост.

Альтернативный подход — поиск недооцененных объектов в премиальных локациях. Важно отметить, что в этом случае основной рост капитала происходит на начальном этапе — учитывайте это при оценке инвестиции.

Здание и участок

При выборе виллы важно найти оптимальное соотношение всех параметров, особенно — площади застройки и размера участка.

Каждый квадратный метр земли или застройки означает дополнительные затраты. Добавление второго этажа — дополнительные затраты. Сложный ландшафтный дизайн — дополнительные затраты. Поэтому с точки зрения инвестиций эти расходы должны приводить к пропорциональному росту арендных ставок. Как найти баланс с учетом убывающей доходности и как перевести это в практические критерии?

Поговорим о привычном образе виллы.

Мы не размещали здесь ни одной фотографии виллы до этого момента — и все же у вас, уважаемый читатель, уже есть образ в голове. Вероятно, это одноэтажная вилла с выходом к бассейну. Наверняка есть терраса для загара, беседка, возможно, тропические растения — например, пальма. Скорее всего, она построена либо в тайско-балийском стиле, либо в стиле современного минимализма. Возможно также, вы представляете виллу с видом на море, но для этого рекомендуем обратить внимание на Самуи.

Почему типичный образ виллы так важен? Потому что наши ожидания формируют требования и предпочтения. Хотя иногда отклонение от ожиданий может быть ценным, в целом лучше стараться им соответствовать. Большинство покупателей или арендаторов виллы на Пхукете не хотят городской дом, который могли бы купить у себя на родине, или ультрасовременный авангардный проект, или таунхаус. Они хотят именно Пхукетскую Виллу.

На практике это означает, что для хорошей сдачи в аренду отдыхающим лучше выбирать одноэтажную виллу с бассейном. Двухэтажные планировки, как ни парадоксально, подходят для больших вилл, где увеличение высоты компенсируется увеличением площади этажа, однако такие виллы обычно больше подходят для постоянного семейного проживания.

Вам нужен участок, достаточный для размещения бассейна приличного размера и хотя бы небольшого озеленения. Однако помните, что в премиальных локациях земля стоит дорого — поэтому выбирайте участок достаточный, но не больше необходимого.

Сколько нужно спален? Виллы с тремя спальнями обычно пользуются наибольшим спросом, хотя после COVID особенно популярны стали виллы с четырьмя спальнями — это часть общего тренда на увеличение жилого пространства.

Отдельная вилла или в составе проекта — что выбрать?

Большинство домов на Пхукете сейчас строится в проектах или поселках — закрытых комплексах с частными внутренними дорогами, охраной, управляющей компанией, иногда с дополнительной инфраструктурой, такой как клубный дом, общий бассейн, спортзал, теннисный корт. Отдельные виллы — это просто виллы, не входящие ни в какой проект. Существуют также небольшие проекты, размывающие границу между этими двумя форматами: застройщик строит несколько вилл, которые имеют минимальную общую территорию и инфраструктуру или не имеют вовсе. В рамках этого обзора мы относим их к категории отдельных домов.

Какой вариант предпочесть? Если вы ищете виллу для инвестиций, настоятельно рекомендуем покупать объект в проекте. Люди ценят безопасность, им нравятся удобства, особенно семьям с детьми, которым нужны места для общения и игр. Кроме того, наличие компетентной управляющей компании избавит вас от огромного объема работы — а это особенно важно. Во-первых, если вы не планируете жить на Пхукете (да и в обратном случае тоже), нужен кто-то на месте, кто будет решать мелкие бытовые вопросы и разбираться с экстренными ситуациями. А во-вторых, качественное обслуживание — ключ к долгосрочной привлекательности вашей недвижимости.

Для многих инвесторов также важно, что многие проекты предлагают собственный сервис управления арендой. Обычно он не является обязательным, поэтому вы можете выбрать стороннюю компанию. Оба варианта позволяют фактически получать доход от аренды без личного участия в управлении.

Отдельные виллы имеют смысл для некоторых высококлассных объектов или если вы хотите построить виллу с индивидуальным дизайном для своей семьи (хотя последнее часто возможно и в рамках проекта).

Покупка на этапе строительства или готовый объект

Если покупаете недвижимость для семьи, возможно, вы захотите въехать как можно скорее. Но для инвестора покупка на этапе строительства будет лучшим вариантом.

На рынке Пхукета сложилась следующая ситуация:

Для большинства объектов недвижимости — как кондоминиумов, так и вилл — лучшую цену вы получаете на этапе строительства. Самые выгодные цены предлагаются на этапе ранних предпродаж, а к моменту завершения проекта стоимость обычно вырастает на 20-30%.
Что касается вилл, то в большинстве случаев просто невозможно купить новый готовый объект напрямую у застройщика. Есть исключения: таунхаусы и дуплексы возводятся блоками, некоторые проекты реализуются поэтапно, а также существуют редкие проекты, где все дома начинают строить сразу. Но в целом большинство вилл строится под заказ. Это означает, что застройщик начинает работы только после подписания договора купли-продажи и перечисления первого взноса.

Конечно, есть вторичный рынок, но такие объекты обычно дороже, чем на этапе строительства: все хотят, чтобы их инвестиции в недвижимость приносили хорошую прибыль.

👉 Комментарий SUNWAY:

Это не значит, что поиск выгодной сделки на готовый объект — плохая стратегия. Наоборот! Срочные продажи и проблемные активы — классика инвестиций в недвижимость. Однако если продавец выставляет цену ниже, чем на этапе строительства (то есть в убыток), обычно это означает одно из двух:

Либо продажа вызвана личными, часто неблагоприятными, обстоятельствами, и такие случаи сложно предугадать — они происходят случайно и редко (если только вы не готовы отслеживать рынок месяцами или годами)

Либо объект недостаточно привлекателен для продажи с прибылью

Оба случая не относятся к нашему обсуждению, хотя и по разным причинам.

Помимо выгодной цены, покупка на этапе строительства также предлагает рассрочку платежей до завершения проекта.

Конечно, покупка на этапе строительства несет определенные риски: будет ли проект завершен вовремя (или вообще завершен), будут ли характеристики соответствовать обещанным. Это можно и нужно минимизировать, выбирая надежного застройщика.

Индивидуальные решения

Если покупаете виллу для семьи на этапе строительства, вам ничего не мешает адаптировать планировку, техническое оснащение и отделочные материалы под ваши предпочтения, вкусы и образ жизни.

Инвестиционная недвижимость тоже может выиграть от индивидуальных решений, но требует другого подхода. Важно сделать объект более привлекательным для аренды, избегая при этом излишней персонализации. Вилла должна быть универсальной и функциональной, чтобы разные люди могли использовать ее так, как им удобно. Кроме того, при строительстве следует учитывать возможность сдачи в аренду.

К счастью, на Пхукете большинство застройщиков понимают, что их покупатели ориентированы на арендные инвестиции, поэтому в большинстве случаев архитекторы и дизайнеры уже проделали эту работу за вас.

Что касается мебели и отделки, ключевое здесь — долговечность и простота в обслуживании. Большинство новых вилл предлагают дополнительный мебельный пакет, а некоторые — отдельный арендный пакет с комплектом аксессуаров (полотенца, кухонная утварь, декор). Вы можете просто выбрать готовое решение вместо того, чтобы самостоятельно заниматься мебелью и декором.

Стоит инвестировать в энергоэффективность, особенно если планируете сдавать виллу посуточно. Обычно при долгосрочной аренде коммунальные платежи оплачивают арендаторы, но для посуточной аренды это непрактично, поэтому ожидаемые расходы включаются в стоимость. При этом снижение затрат на электроэнергию позволит либо немного снизить ставки, делая виллу более конкурентоспособной, либо увеличить маржинальность. Технические решения здесь будут включать солнечные панели (высокоэффективные большую часть года в климате Пхукета) и аккумуляторы, стеклопакеты и современные системы кондиционирования.

Кейс

Рассмотрим случай начала 2022 года, когда одна из наших покупательниц — назовем ее госпожа И. — хотела приобрести инвестиционную недвижимость на Пхукете.

👉 Комментарий SUNWAY:

Честно говоря, учитывая рынки, на которых мы работаем, — Пхукет и Самуи (также Бангкок, но это менее актуально здесь), сценарий покупки курортной виллы для инвестиций крайне распространен, поэтому мы могли бы взять любой из десятков подобных случаев.

Локация

Пандемия COVID-19 дала мощный импульс развитию Банг Тао, который сейчас стал самым востребованным районом Пхукета. К 2022 году тенденция была уже очевидна, и цены на землю в самом Банг Тао выросли настолько, что строительство вилл стало рентабельным только в люксовом и ультра-люксовом сегментах. Мы обратили внимание на прилегающие районы Си Сунтон и Чернгталай — с удобным доступом к туристическим локациям, разумными ценами и хорошим потенциалом роста стоимости.

Проект

Для хорошего арендного потенциала мы искали:

превосходную архитектуру и качество строительства
привлекательный дизайн и простые в обслуживании материалы
профессиональное управление недвижимостью
безопасную и ухоженную территорию
желательно — известный бренд для повышения узнаваемости на рынке

Мы остановили выбор на Botanica Modern Loft. Botanica — авторитетный застройщик, пожалуй, лучший девелопер люксовых вилл на Пхукете. Проекты компании отличаются превосходным качеством строительства и дизайна (основатель — известный архитектор).

Виллы Modern Loft построены в современном стиле и доказали свою популярность как среди иностранных туристов, так и тайских покупателей курортной недвижимости, особенно среди молодой аудитории, которая высоко оценила актуальный дизайн. У Botanica также отличная команда по управлению недвижимостью, а их виллы пользуются большой популярностью у арендаторов.

👉 Комментарий SUNWAY:

Еще одно преимущество, которое мы не предвидели на тот момент: удивительно мало покупателей Botanica во время и после COVID приобретали виллы для сдачи в аренду (то же самое относится и к некоторым их конкурентам). У нас нет официальной статистики (вероятно, ни у кого нет), но наблюдая за рынком аренды, мы заметили, что неожиданно мало их вилл выставляются в аренду. В итоге этот вопрос всплыл в разговорах с застройщиком и некоторыми нашими коллегами, которые подтвердили, что большинство их покупателей приобретали виллы для собственного использования (как для отдыха, так и для постоянного проживания).

Вилла

По нашей рекомендации госпожа И. выбрала виллу с 3 спальнями и 4 ванными комнатами площадью 330 кв.м на относительно скромном участке 468 кв.м. После того, как мы договорились о существенной скидке, цена составила около 19,7 млн бат. Покупательница также приобрела отличный мебельный пакет от застройщика.

Вилла приобреталась на этапе строительства с возможностью рассрочки платежей на период строительства (около 18 месяцев).

Показатели

График платежей с рассрочкой можно увидеть ниже:

👉 Комментарий SUNWAY:

Несколько примечаний относительно расчета арендной доходности (см. в конце вышеприведенной разбивки):

Расчет был сделан в 2022 году на момент покупки.

Оценка приведена для долгосрочной аренды — для простоты и в качестве базового ориентира. Краткосрочная аренда предполагает более высокие затраты (на расходные материалы, комиссии платформ бронирования и т.д.) и более высокую комиссию управляющей компании, но при этом обеспечивает существенно более высокую доходность — даже с учетом повышенных расходов.

Сейчас, в 2024 году, очевидно, что наш расчет был крайне консервативным. Беглый взгляд на открытые рыночные предложения показывает, что самые доступные виллы в аренду в Botanica Modern Loft начинаются от 250 тыс. бат в месяц. Закрытые предложения, о которых нам известно, превышают 200 тыс. бат в месяц. Ставки краткосрочной аренды в высокий сезон — как минимум вдвое выше. В настоящее время вилла сдана (декабрь-январь, двухмесячный контракт высокого сезона) за 550 тыс. бат в месяц, при этом есть несколько предложений на долгосрочную аренду.

Рынок аренды на Пхукете сейчас аномально активен в силу ряда структурных и геополитических причин, и мы ожидаем, что доходность в какой-то момент вернется к более разумному уровню. Но можно с уверенностью предположить, что вилла госпожи И. в обозримом будущем будет сдаваться не менее чем за 200 тыс. бат в месяц.

Заключительные мысли о покупке виллы на Пхукете для инвестиций

Несомненно, госпожа И. — теперь счастливая владелица очень прибыльной арендной недвижимости. Однако опытные инвесторы в тайскую недвижимость среди наших читателей спросят: «Ребята, это все хорошо, но это цены 2022 года — периода восстановления после COVID. Где я найду премиальную, качественно построенную виллу с тремя спальнями на Пхукете в 2024 году дешевле 20 млн бат?». Такие варианты есть, если знать, где искать. А знать, где искать — это наша работа.

👉 Комментарий SUNWAY:

На самом деле, прямо сейчас у того же застройщика есть проект, где можно приобрести виллу с тремя спальнями за 16,9 млн бат — Botanica Pru Jampa.

Он расположен в развивающемся районе, рядом с новым масштабным проектом велнес-курорта стоимостью 6,6 млрд бат. Виллы отличаются превосходной планировкой и отвечают всем требованиям к инвестиционной недвижимости. Если это звучит интересно — свяжитесь с нами, чтобы узнать больше.

Кейс: покупка виллы на Пхукете для инвестиций