Многие покупатели недвижимости в Таиланде хотят решить сразу две задачи: купить квартиру для жизни или инвестиций и получить более устойчивый легальный статус для длительного проживания в стране.

Долгосрочные инвестиционные визы на основании покупки недвижимости в Таиланде существовали и раньше — например, долгосрочная виза резидента (LTR). Сейчас появился вариант с более низким порогом входа: покупка недвижимости от 3 млн бат (около $91 тыс. по текущему курсу) может стать основанием для подачи на долгосрочную инвестиционную визу.

Полный гид по визам, включая пенсионную, визу цифрового кочевника и другие варианты, можете посмотреть в этой статье.

Программа для покупателей недвижимости от 3,000,000 бат новая, и порядок ее применения только начинает складываться. Чтобы понять, как программа работает на практике, мы обратились к AIM Bangkok — официально авторизованному партнеру уполномоченного оператора программы.

В статье собрали главное: какая недвижимость может подойти для инвестиционной визы, что нужно проверить до покупки и как проходит оформление.

Клиенты Sunway Estates при покупке подходящего объекта в подарок к сделке получают сопровождение по инвестиционной визе через профильных партнеров.

Что это за виза

Это неиммиграционная виза категории B (на основании инвестиций). Позволяет находиться в Таиланде в течение 1 года с возможностью ежегодного продления, если заявитель продолжает соответствовать требованиям программы.

Важно: этот статус предназначен для частного проживания. Он не дает права на работу или ведение коммерческой деятельности в Таиланде.

Порядок оформления регулируется приказами Иммиграционного бюро Таиланда, которые действуют с 1 октября 2025 года.

Если вы претендуете на эту визу, важно заранее проверять не только сам объект, но и всю структуру сделки: форму собственности, документы, регистрацию права, продавца и подтверждение оплаты.

Какая недвижимость подходит

Программу часто связывают с конкретными застройщиками или только с Пхукетом — так сложилось потому, что именно там появились первые активные обсуждения. На самом деле ограничений по застройщику или региону нет. Важнее не название девелопера и не локация, а соответствие объекта требованиям программы: форма собственности, стоимость, продавец, регистрация права и документы.

На практике сейчас самый понятный вариант — покупка одной квартиры в кондоминиуме во фрихолд стоимостью от 3 млн бат. Фрихолд означает, что квартира оформляется в полную собственность на имя иностранного покупателя и регистрируется в Земельном департаменте Таиланда.

Важные условия:

Это должен быть один объект стоимостью от 3 млн бат. При подаче на основании нескольких объектов на общую сумму 3 млн бат в подаче могут отказать.
Один объект может быть основанием только для одного основного заявителя.
Строительство должно быть завершено, а объект зарегистрирован.
Продавец должен быть тайским физическим лицом или тайским юридическим лицом с иностранным участием не более 49%. Если квартира куплена у иностранного продавца или у компании с иностранным большинством, подать документы по этой программе не получится.
Для объектов в Бангкоке переход права собственности должен быть зарегистрирован после 1 октября 2020 года. Для объектов в других провинциях дату нужно уточнять отдельно.
Заявитель должен сам проживать в объекте, который является основанием для визы. Программа не предполагает сдачу этого объекта в аренду.
При подаче на основании лизхолда или аренды жилья статус пока уточняется.

Какие документы понадобятся

Для участия в этой программе требуется сертификационное письмо от Министерства туризма и спорта Таиланда — без него нельзя воспользоваться инвестиционным порогом в 3 млн бат.

Документы подаются в формате PDF высокого разрешения. Лучше использовать профессиональный сканер или приложение для сканирования документов. Фотографии документов, сделанные на смартфон, могут не принять.

Для заявителя обычно нужны:

Заполненные формы оператора (membership + visa support)
Полный скан паспорта, включая пустые страницы. Паспорт должен быть действителен еще не менее 6 месяцев с даты подачи документов
Фотографии паспортного формата

По объекту понадобятся:

Договор купли-продажи
Свидетельство о праве собственности (Чанот) — с именем заявителя и датой перехода права после 1 октября 2020 г. (для Бангкока)
Домовая книга — официальный тайский регистрационный документ по объекту
Квитанция Земельного департамента — официальный документ об уплате сборов за переход права собственности
Подтверждение оплаты — банковские выписки или квитанции застройщика, подтверждающие сумму покупки

Также нужно подтвердить факт проживания — для этого предоставить 3 фотографии с участием заявителя:

На фоне фасада здания (название здания хорошо видно)
У входа в квартиру (номер квартиры четко читается)
Внутри квартиры (жилая зона и обстановка видны)

Для членов семьи:

Паспорта и документы о родстве (свидетельства о браке/рождении)
Перевод на тайский, заверенный аккредитованным агентством при МИД Таиланда
Каждый член семьи проходит полную процедуру проверки и регистрации

Оператор проверяет пакет документов до визита в Иммиграционную службу, а на самом приеме необходимо предъявить оригиналы. Если их нет, в подаче документов могут отказать

Как проходит оформление

Процесс состоит из нескольких этапов.

1. Проверка объекта и документов

Юристы проверяют, может ли недвижимость в принципе подойти под требования программы: стоимость, формат собственности, продавец, регистрация права, платежные документы и другие детали сделки.

2. Верификация у оператора программы и подготовка сертификационного письма

После предварительной проверки пакет передают авторизованному оператору программы. Если документы в порядке, сертификационное письмо от Министерства туризма и спорта Таиланда обычно готовится за 7–10 рабочих дней.

3. Первый визит в Иммиграционную службу

После получения письма заявитель лично обращается в Иммиграционную службу. На этом этапе оформляется временное разрешение на пребывание сроком 90 дней. В Бангкоке такой штамп обычно ставят в день обращения.

Важно: если вы находитесь в Таиланде по туристическому штампу, на момент визита в Иммиграционную службу у вас должно оставаться не менее 20 дней разрешенного пребывания.

4. Продление на год

Примерно за 20 дней до окончания 90-дневного статуса нужно вернуться в Иммиграционную службу и подать документы на продление на 12 месяцев. После этого статус можно продлевать ежегодно при соблюдении требований программы.

Официальные сборы программы оплачиваются оператору: 4 000 бат — разовый регистрационный сбор и 27 000 бат — ежегодный сервисный сбор за каждый 12-месячный цикл.

После получения первого 90-дневного статуса инвестиционная виза может помочь при открытии счета в тайском банке. На практике уже есть случаи, когда клиенты открывали счет на этом этапе. Но гарантировать результат нельзя: решение принимает конкретный банк и конкретное отделение.

Можно ли добавить семью

Да, к основному заявителю можно добавить ближайших членов семьи, но не сразу. Сначала основной заявитель получает годовое продление. После этого можно подавать документы на членов семьи.

Обычно в программу можно включить:

официального супруга или супругу
родителей основного заявителя от 50 лет
детей до 20 лет, если они не состоят в браке
детей старше 20 лет — только в отдельных случаях, например при заболевании или инвалидности, подтвержденных медицинскими документами.

Членам семьи не нужно покупать отдельную недвижимость. Но сборы и расходы по оформлению оплачиваются отдельно на каждого человека.

Документы о родстве нужно перевести на тайский язык и заверить в установленном порядке.

Re-entry: если нужно выехать из Таиланда

Если в период действия 90-дневного разрешения вам нужно выехать из Таиланда, необходимо заранее оформить re-entry permit — разрешение на повторный въезд. Без него текущий статус может быть аннулирован при выезде.

По годовому продлению условия могут быть удобнее: re-entry может быть включен. Но перед поездкой лучше всегда проверить актуальные правила, чтобы не потерять статус из-за технической ошибки.

Главное

Покупка недвижимости от 3 млн бат может стать основанием для подачи на неиммиграционную визу категории B (на основании инвестиций): сначала на 90 дней, затем — с годовым продлением.

Это не автоматическая виза за покупку квартиры. Объект, документы и заявитель должны пройти проверку, а решение остается за уполномоченными органами.

Важно: программа новая, и практика ее применения пока только складывается. На рынке уже есть разные случаи и трактовки: по одним объектам заявки проходят, по другим могут потребоваться дополнительные уточнения, а иногда даже сотрудники на местах могут давать разные ответы.

Самый понятный вариант сейчас — апартаменты в кондоминиуме во фрихолд стоимостью от 3 млн бат. Объект должен быть завершен, зарегистрирован и оформлен на имя заявителя. Несколько объектов в сумме на 3 млн бат пока не принимаются.

Ключевой документ для подачи документов — сертификационное письмо от Министерства туризма и спорта Таиланда.

Sunway Estates помогает смотреть на недвижимость шире: учитывать не только цену, локацию и доходность, но и то, как выбранная квартира может повлиять на ваш сценарий жизни, инвестиций и длительного пребывания в Таиланде. При покупке подходящей квартиры клиенты Sunway Estates могут получить сопровождение по инвестиционной визе через профильных партнеров как бонус к сделке.

Новая инвестиционная виза в Таиланде через покупку недвижимости: что важно знать