Статья обновлена в июле 2026 года после публикации официальных критериев программы.

Многие покупатели недвижимости в Таиланде хотят решить сразу две задачи: купить квартиру для жизни или инвестиций и получить более устойчивый легальный статус для длительного проживания в стране.

Долгосрочные инвестиционные визы на основании покупки недвижимости в Таиланде существовали и раньше — например, долгосрочная виза резидента (LTR). Сейчас появился вариант с более низким порогом входа: покупка недвижимости от 3 млн бат (около $91 тыс. по текущему курсу) может стать основанием для подачи на долгосрочную инвестиционную визу.

Полный гид по визам, включая пенсионную, визу цифрового кочевника и другие варианты, можете посмотреть в этой статье.

Программа для покупателей недвижимости от 3,000,000 бат новая, и порядок ее применения только начинает складываться. Чтобы понять, как программа работает на практике, мы обратились к AIM Bangkok — официально авторизованному партнеру уполномоченного оператора программы.

В статье собрали главное: какая недвижимость может подойти для инвестиционной визы, что нужно проверить до покупки и как проходит оформление.

Клиенты Sunway Estates при покупке подходящего объекта в подарок к сделке получают сопровождение по инвестиционной визе через профильных партнеров.

Что это за виза

Это неиммиграционная виза категории B (на основании инвестиций). Позволяет находиться в Таиланде в течение 1 года с возможностью ежегодного продления, если заявитель продолжает соответствовать требованиям программы.

Важно: этот статус предназначен для частного проживания. Он не дает права на работу или ведение коммерческой деятельности в Таиланде.

Порядок оформления регулируется приказами Иммиграционного бюро Таиланда, которые действуют с 1 октября 2025 года.

Если вы претендуете на эту визу, важно заранее проверять не только сам объект, но и всю структуру сделки: форму собственности, документы, регистрацию права, продавца и подтверждение оплаты.

Какая недвижимость подходит

Программу часто связывают с конкретными застройщиками или только с Пхукетом — так сложилось потому, что именно там появились первые активные обсуждения. На самом деле ограничений по застройщику или региону нет. Важнее не название девелопера и не локация, а соответствие объекта требованиям программы: форма собственности, стоимость, продавец, регистрация права и документы.

По обновленным критериям оператора, опубликованным в июле 2026 года, подтверждены три способа оформить недвижимость, чтобы она могла стать основанием для подачи на инвестиционную визу:

Покупка квартиры в полную собственность, или фрихолд
Приобретение в лизхолд
Зарегистрированное право пользования недвижимостью Sap-Ing-Sith

Теперь подробнее о каждом варианте: какие объекты подходят, как оформляется сделка и какие условия важно проверить заранее.

Покупка во фрихолд

Сейчас это самый понятный и привычный вариант для покупателей недвижимости в Таиланде. Фрихолд означает, что квартира оформляется в полную собственность иностранного покупателя и регистрируется на его имя в Земельном департаменте Таиланда.

Чтобы такая покупка могла стать основанием для подачи заявления на инвестиционную визу, важно соблюсти несколько условий:

Объект: квартира в кондоминиуме.
Сумма: один объект от 3 млн бат. Стоимость нескольких объектов дешевле 3 млн бат не суммируется.
Регистрация: сделка купли-продажи должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте.
Дата: договор купли-продажи и синяя квитанция Земельного департамента должны быть оформлены 1 октября 2025 года или позднее.
Готовность объекта: строительство должно быть завершено, а объект зарегистрирован.
Заявитель: один объект может быть основанием только для одного основного заявителя.
Продавец: тайское физическое лицо или тайское юридическое лицо с иностранным участием не более 49%.

Приобретение в долгосрочную аренду (лизхолд)

Лизхолд — это долгосрочная аренда, которую часто используют в Таиланде для оформления прав на землю, дома и иногда квартиры в кондоминиумах.

Объект: квартира в кондоминиуме или дом.
Сумма: подтвержденная авансовая оплата аренды за весь срок договора — не менее 3 млн бат.
Регистрация: договор аренды должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте на срок более 3 лет.
Дата: договор должен быть заключен 1 октября 2025 года или позднее.
Готовность объекта: строительство должно быть завершено, а объект зарегистрирован.
Заявитель: один объект может быть основанием только для одного основного заявителя.
Арендодатель: тайское физическое лицо или тайское юридическое лицо с иностранным участием не более 49%.

Право использования недвижимости (Sap-Ing-Sith) — новый маршрут

Sap-Ing-Sith — это зарегистрированное вещное право по тайскому законодательству. Оно может давать право пользоваться объектом, передавать это право, наследовать его и использовать в качестве обеспечения.

Объект: квартира, дом, дом с землей, земля под строительство здания или жилья либо жилое помещение в жилом здании.
Сумма: подтвержденная авансовая оплата за весь срок договора не менее 3 млн бат. В эту сумму может входить плата за долгосрочную аренду земли или стоимость здания / жилья.
Регистрация: право Sap-Ing-Sith должно быть зарегистрировано в Земельном департаменте на срок более 3 лет.
Дата: договор должен быть заключен 1 октября 2025 года или позднее.
Готовность объекта: строительство должно быть завершено, а объект зарегистрирован.
Заявитель: один объект может быть основанием только для одного основного заявителя.
Праводатель: тайское физическое лицо или тайское юридическое лицо с иностранным участием не более 49%.

Какие документы понадобятся

Для участия в этой программе требуется сертификационное письмо от Министерства туризма и спорта Таиланда — без него нельзя воспользоваться инвестиционным порогом в 3 млн бат. Уполномоченный оператор программы проверяет пакет документов и подтверждает, что инвестиция соответствует официальным критериям. Только после этого можно подавать заявление в Иммиграционное бюро.

Документы подаются в формате PDF высокого разрешения. Лучше использовать профессиональный сканер или приложение для сканирования документов. Фотографии документов, сделанные на смартфон, могут не принять.

Для заявителя обычно нужны:

Заполненные формы оператора (membership + visa support)
Полный скан паспорта, включая пустые страницы. Паспорт должен быть действителен еще не менее 6 месяцев с даты подачи документов
Фотографии паспортного формата

По объекту понадобятся:

Договор купли-продажи
Свидетельство о праве собственности (Чанот) с именем заявителя
Домовая книга — официальный тайский регистрационный документ по объекту
Квитанция Земельного департамента — официальный документ об уплате сборов за переход права собственности
Подтверждение оплаты — банковские выписки или квитанции застройщика, подтверждающие сумму покупки
В случае приобретения в лизхолд или Sap-Ing-Sith: договор, зарегистрированный в Земельном департаменте сроком более 3 лет, и подтверждение авансовой оплаты за весь срок на сумму не менее 3 млн бат

Также нужно подтвердить факт проживания — для этого предоставить 3 фотографии с участием заявителя:

На фоне фасада здания (название здания хорошо видно)
У входа в квартиру (номер квартиры четко читается)
Внутри квартиры (жилая зона и обстановка видны)

Для членов семьи:

Паспорта и документы о родстве (свидетельства о браке/рождении)
Перевод на тайский, заверенный аккредитованным агентством при МИД Таиланда
Каждый член семьи проходит полную процедуру проверки и регистрации

Оператор проверяет пакет документов до визита в Иммиграционную службу, а на самом приеме необходимо предъявить оригиналы. Если их нет, в подаче документов могут отказать

Как проходит оформление

Процесс состоит из нескольких этапов.

1. Проверка объекта и документов

Юристы проверяют, может ли недвижимость в принципе подойти под требования программы: стоимость, формат собственности, продавец, регистрация права, платежные документы и другие детали сделки.

2. Верификация у оператора программы и подготовка сертификационного письма

После предварительной проверки пакет передают авторизованному оператору программы. Если документы в порядке, сертификационное письмо от Министерства туризма и спорта Таиланда обычно готовится за 7–10 рабочих дней.

3. Первый визит в Иммиграционную службу

После получения письма заявитель лично обращается в Иммиграционную службу. На этом этапе оформляется временное разрешение на пребывание сроком 90 дней. В Бангкоке такой штамп обычно ставят в день обращения.

Важно: если вы находитесь в Таиланде по туристическому штампу, на момент визита в Иммиграционную службу у вас должно оставаться не менее 20 дней разрешенного пребывания.

4. Продление на год

Примерно за 20 дней до окончания 90-дневного статуса нужно вернуться в Иммиграционную службу и подать документы на продление на 12 месяцев. После этого статус можно продлевать ежегодно при соблюдении требований программы.

Официальные сборы программы оплачиваются оператору: 6 000 бат — разовый регистрационный сбор и 27 000 бат — ежегодный сервисный сбор за каждый 12-месячный цикл.

После получения первого 90-дневного статуса инвестиционная виза может помочь при открытии счета в тайском банке. На практике уже есть случаи, когда клиенты открывали счет на этом этапе. Но гарантировать результат нельзя: решение принимает конкретный банк и конкретное отделение.

Можно ли добавить семью

Да, к основному заявителю можно добавить ближайших членов семьи, но не сразу. Сначала основной заявитель получает годовое продление. После этого можно подавать документы на членов семьи.

Обычно в программу можно включить:

официального супруга или супругу
родителей основного заявителя от 50 лет
детей до 20 лет, если они не состоят в браке
детей старше 20 лет — только в отдельных случаях, например при заболевании или инвалидности, подтвержденных медицинскими документами.

Членам семьи не нужно покупать отдельную недвижимость. Но сборы и расходы по оформлению оплачиваются отдельно на каждого человека.

Документы о родстве нужно перевести на тайский язык и заверить в установленном порядке.

Re-entry: если нужно выехать из Таиланда

Если в период действия 90-дневного разрешения вам нужно выехать из Таиланда, необходимо заранее оформить re-entry permit — разрешение на повторный въезд. Без него текущий статус может быть аннулирован при выезде.

По годовому продлению условия могут быть удобнее: re-entry может быть включен. Но перед поездкой лучше всегда проверить актуальные правила, чтобы не потерять статус из-за технической ошибки.

Главное

Покупка недвижимости от 3 млн бат может стать основанием для подачи на неиммиграционную визу категории B (на основании инвестиций): сначала на 90 дней, затем — с годовым продлением.

Это не автоматическая виза за покупку квартиры. Объект, документы и заявитель должны пройти проверку, а решение остается за уполномоченными органами.

Важно: программа новая, и практика ее применения пока только складывается. На рынке уже есть разные случаи и трактовки: по одним объектам заявки проходят, по другим могут потребоваться дополнительные уточнения, а иногда даже сотрудники на местах могут давать разные ответы.

Ключевой документ для подачи документов — сертификационное письмо от Министерства туризма и спорта Таиланда.

Sunway Estates помогает смотреть на недвижимость шире: учитывать не только цену, локацию и доходность, но и то, как выбранная квартира может повлиять на ваш сценарий жизни, инвестиций и длительного пребывания в Таиланде. При покупке подходящей квартиры клиенты Sunway Estates могут получить сопровождение по инвестиционной визе через профильных партнеров как бонус к сделке.

Новая инвестиционная виза в Таиланде через покупку недвижимости: что важно знать