Закон о кондоминиумах 1991 года устанавливает четкие правила для иностранных покупателей: оплата квартиры в кондоминиуме производится переводом из-за рубежа в иностранной валюте. После поступления средств банк-получатель выдает сертификат валютной операции (Foreign Exchange Transaction certificate, FET) — ключевой документ для регистрации права собственности в Земельном департаменте. Сумма всех полученных сертификатов FET должна соответствовать полной стоимости квартиры по договору купли-продажи.

Банки выдают сертификат валютной операции только на суммы свыше 50,000 долларов США за каждый перевод. Для сумм меньше этого лимита банк выдает уведомление о получении средств: оно служит той же цели и его можно предъявить вместе с подтверждающим письмом от банка в Земельный департамент для регистрации кондоминиума.

Сертификат FET можно получить на средства, переведенные как на счет застройщика, так и на ваш собственный счет в Таиланде (при его наличии):

Первый вариант (прямой перевод средств на счет застройщика) — более распространен. В этом случае банк выдает застройщику, как получателю денежных средств, сертификат валютной операции от имени покупателя. До момента передачи права собственности на квартиру застройщик хранит полный пакет документов: все сертификаты, уведомления о получении средств и письма банка.
Если у вас есть банковский счет в Таиланде, потребуется 2 перевода: первый — из-за границы на ваш тайский счет и второй — с вашего тайского счета на счет застройщика. В этом случае вам нужно будет самостоятельно получить сертификат валютной операции в банке.

❕ Обратите внимание, что при заполнении информации о платежах некоторые системы интернет-банкинга автоматически указывают центральное отделение выбранного банка в Бангкоке. Это не влияет на платеж, поскольку в большинстве тайских банков все их филиалы по стране используют один и тот же SWIFT-код.

Чтобы получить сертификат валютной операции, следуйте приведенным ниже инструкциям:

Ф.И.О. плательщика должно совпадать с Ф.И.О. покупателя (как указано в договоре купли-продажи). Необходимо указывать полное имя и адрес плательщика и получателя.
Деньги необходимо перечислять в иностранной валюте. Не конвертируйте их в тайские баты перед переводом — это сделает банк получателя.
В назначении платежа укажите: «Purchase of the [Project name] unit no. [Unit Number] for [Client(s) Name]». Что означает: «Приобретение квартиры № [номер квартиры] в [название проекта] для [Ф.И.О. клиента/клиентов]».
Используйте точную формулировку выше (или другую, предложенную застройщиком или вашим агентом), чтобы избежать неправильного толкования Земельным департаментом. Например, распространенной ошибкой является слово «apartment», которое часто используется в других странах, но имеет иное значение, чем «condominium».
Включите в сумму перевода комиссии как зарубежного банка, так и банка-получателя.

👉 Пример

Платеж в рассрочку №1: 1,000,000 бат.

Допустим, что обменный курс составляет 32 бата за 1 доллар США (обратите внимание, что данный курс используется только для примера; фактический курс определяется на момент перевода).

Предположим, что банковская комиссия составляет 200 долларов США, т. е. 6,400 бат.

Итого: 1,006,400 бат. Сумма к переводу: 31,450 долларов США.

Дебетовое уведомление

После каждого перевода денежных средств следует направлять по электронной почте дебетовое уведомление застройщику в целях учета. Это поможет ему отслеживать платежи и своевременно отправлять вам квитанции об оплате.

Корректировка платежей

Конвертация в тайские баты может привести к образованию излишка или недостачи по каждому платежу. Поэтому остаток по всем платежам учитывается при окончательном расчете при регистрации права собственности на кондоминиум.

В целом рекомендуется отправлять сумму, немного превышающую размер очередного платежа по рассрочке, на случай колебаний валютного курса, чтобы исключить нарушение графика платежей. Излишек будет учтен в сумме окончательного платежа либо зачтен в счет налогов или платы за обслуживание общих территорий.

Передача права собственности

Перед передачей права собственности застройщик сообщает покупателю окончательную сумму к оплате. Она включает окончательный платеж (оставшийся баланс за квартиру), сбор за регистрацию права собственности, плату за обслуживание общей территории, платеж в амортизационный фонд, залог за пользование электроэнергией и водой и т. д.

Окончательная сумма и перечень расходов по закрытию сделки сообщаются покупателю заранее, до передачи права собственности. При этом остаток по оплате стоимости квартиры необходимо перевести из-за рубежа в целях оформления FET. Прочие расходы могут быть оплачены как переводом из-за рубежа, так и на месте наличными или кредитной картой.

Пошаговое руководство: оплата кондоминиума в Таиланде для иностранных покупателей (фрихолд)