9 этапов покупки недвижимости в Таиланде

Рынок недвижимости Таиланда динамично развивается и пользуется высоким спросом среди иностранных покупателей, поэтому процесс покупки хорошо отлажен. В статье рассмотрим особенности приобретения как новой недвижимости (напрямую у застройщика, завершенной или на этапе строительства), так и в результате перепродажи на вторичном рынке.

Новый проект

Этот вариант проще, так как застройщики продают объект, состоящий из большого числа квартир, и, как правило, имеют специальный отдел по продажам и послепродажному сопровождению.

1. После выбора объекта вы подписываете форму резервирования и вносите резервационный депозит (он также называется «депозит за бронирование» или «взнос за бронирование»).

• Форма резервирования — это документ, в котором изложено ваше намерение совершить покупку, ваше имя и основная информация (контактные данные, номер паспорта, адрес), номер и цена квартиры, а также скидки и специальные условия.
• Резервационный депозит — это взнос для бронирования объекта. После внесения депозита объект снимается с продажи, а цена закрепляется за вами. Обычно это фиксированная сумма (100,000 THB — стандартный депозит для проектов в нижнем и среднем ценовых диапазонах). Однако этот депозит может выражаться в процентах от стоимости в случае более дорогих объектов.

После внесения депозита застройщик начинает подготовку договора купли-продажи или договора аренды — зависит от структуры собственности. Резервационный взнос засчитывается в стоимость покупки: обычно он считается частью первоначального платежа по договору.

 👉 Пример:

— стоимость объекта 10,000,000 THB

— резервационный взнос 100,000 THB

— первоначальный платеж по договору составляет 30% от стоимости = 3,000,000 THB

После того, как покупатель вносит резервационный взнос в 100,000 THB, эта сумма идет в зачет первоначального платежа, поэтому после передачи объекта покупателю выставляется счет на оставшиеся 2,900,000 THB.

 

2. В течение 1-2 недель после внесения депозита застройщик готовит договор и направляет его вам. После проверки договора и подтверждения корректности всех условий стороны его подписывают.

3. После подписания договора (обычно не позднее 30 дней) производится первоначальный платеж по договору. Размер платежа зависит от проекта, но обычно это 20-35%.

Важно отметить, что при покупке квартир в кондоминиуме во фрихолд иностранными покупателями средства для первого и каждого последующего платежа должны поступать из-за границы в иностранной валюте с указанием цели перевода как покупка квартиры в кондоминиуме. Для каждого транша необходимо оформлять форму валютной операции (обычно этим занимается застройщик).

4. Оплата оставшейся суммы зависит от этапа готовности объекта:

• Для объектов, строительство которых завершено, оставшуюся сумму необходимо оплатить в течение следующих 30-60 дней.
• Для строящихся объектов застройщики обычно предоставляют график платежей на весь период строительства. Это означает, что стоимость покупки необходимо погашать несколькими платежами, которые обычно привязаны к этапам строительства (например, завершение фундамента, завершение до крыши, завершение отделки и т.д.)

5. Когда проект приближается к завершению, застройщик направляет уведомление с приглашением осмотреть объект — обычно не менее чем за месяц. Вскоре после уведомления высылается счет на окончательный платеж. Если строительство уже завершено, осмотр можно произвести сразу.

6. Вы осматриваете объект, если есть какие-либо дефекты, указываете их в акте осмотра — они подлежат устранению в течение нескольких недель. Если вы удовлетворены состоянием приобретаемого объекта, вы подписываете акт осмотра.

7. После того, как покупатель принял объект и внес окончательный платеж, происходит передача недвижимости. В зависимости от структуры собственности вам (или на имя компании) передается документ, подтверждающий право собственности, либо на ваше имя оформляется договор аренды недвижимости. Регистрация происходит в местном Земельном департаменте. Обычно застройщик дает покупателю возможность оформить доверенность на сотрудников для приемки-передачи объекта, чтобы самому не посещать Земельный департамент.

8. При оформлении приемки-передачи производится уплата налогов и сборов за передачу объекта. Подробнее о налогах на недвижимость в Таиланде можно узнать в соответствующей статье, но обычно это 1-2% для фрихолд и 1,1% для лизхолд (долгосрочная аренда).

9. Наслаждаетесь своей новой недвижимостью в солнечном Королевстве Таиланд (этот этап обязателен).

 👉 Обратите внимание, что все вышеперечисленные этапы можно осуществить дистанционно:

• Денежные средства, включая депозит, направляются банковским переводом.
• Договор можно направить по электронной почте для предварительного ознакомления, а затем письмом по почте — для подписания.
• С приемкой-передачей объекта немного сложнее, так как для осмотра требуется присутствие покупателя. И хотя право его проведения можно делегировать по доверенности, обычно мы все же рекомендуем клиенту присутствовать при финальном осмотре и передаче объекта. 

Перепродажа

Этапы при перепродаже в основном те же самые, но поскольку это вопрос договоренности между двумя сторонами, здесь больше возможностей для переговоров. Однако существует несколько важных аспектов, на которые следует обратить внимание:

1. Если покупаете квартиру в кондоминиуме, выставленную на перепродажу, вам нужно будет подать заявку на получение формы FET (сертификат валютной операции). При покупке новой квартиры это обычно делает застройщик. На практике это простой процесс: нужно просто связаться с банком-получателем и запросить форму (помните, что оплата должна производиться в иностранной валюте с указанием цели платежа).

2. Тайское законодательство не определяет, какая сторона — покупатель или продавец —должна оплачивать налоги, связанные с продажей. В большинстве случаев они делятся 50/50, однако следует всегда уточнять этот момент с продавцом во избежание недоразумений.

3. При покупке новой недвижимости у застройщика обычно есть стандартный договор купли-продажи. В случае перепродажи вы можете получить шаблон у вашего агента или юриста.