Земельные титулы в Таиланде

Правовая система Таиланда предусматривает несколько типов документов, определяющих права на земельные участки. Каждый тип имеет свои особенности, ограничения и степень защиты прав владельца. От вида документа зависят возможности использования участка, его продажи, передачи по наследству или получения разрешения на строительство.

Для иностранных инвесторов особенно важно понимать различия между этими документами, поскольку они напрямую влияют на безопасность инвестиций и возможности распоряжения земельным участком.

Все сделки с недвижимостью в конечном счете связаны с землей, правом собственности на землю и правоустанавливающими документами. В этой статье мы рассмотрим каждый тип документа и его особенности, чтобы вы могли принимать взвешенные решения при инвестировании в недвижимость Таиланда.

 👉 Комментарий SUNWAY:

Даже в кондоминиумах для иностранцев установлена квота в размере 49%. Это связано с тем, что кондоминиум как юридическое лицо должен оставаться преимущественно в тайской собственности, чтобы иметь право владеть земельным участком, на котором он построен.

Документы на землю — это документы, выданные правительством Таиланда, которые подтверждают права на землю (в случае с чанот — права собственности), а также содержат информацию о зарегистрированных обременениях, таких как ипотека или долгосрочная аренда.

Обычно при покупке земли или дома вы будете иметь дело с чанот, поскольку это единственный правоустанавливающий документ, который дает полное право собственности на землю. В некоторых случаях приемлемы титулы Nor Sor 3 — они подтверждают права владения землей, аналогичные праву собственности. Однако для полноты картины рассмотрим все основные виды документов на землю.

Sor Kor Nung (SK1)

SK1 — это уведомление о владении землей, которое показывает и сохраняет существующие имущественные права на конкретный земельный участок. Оно позволяет владельцу занимать и использовать землю (как правило, в сельскохозяйственных целях).

Эта форма появилась в 1954 году, когда правительство призвало всех землевладельцев уведомить государство о владении землей, выпустив форму уведомления Sor Kor Nung, с намерением позже юридически подтвердить это право собственности и выдать формы Nor Sor 3 или Nor Sor 3 Gor.

Эта форма дает право продавать или передавать землю по наследству, однако акт передачи в данном случае будет означать не более чем передачу SK1 и фактического владения землей от одного лица к другому. Зарегистрировать какие-либо права (продажу, аренду, ипотеку и т.д.) на землю этого типа невозможно.

В целом, большинство прав на землю SK1 вытекают из фактического занятия земли, а не из формы как таковой. Новые формы Sor Kor Nung не выдаются с 1972 года, и с 2010 года невозможно повысить их статус до формы Nor Sor или чанот.

Nor Sor Song (NS2)

NS2 — это письмо-согласие, которым Земельный департамент предоставляет кому-либо право временно занимать и использовать земельный участок. Такое лицо должно занять и начать использовать землю не позднее, чем через 6 месяцев, и завершить использование земли не позднее, чем через 3 года после выдачи NS2. Земля не может быть продана или передана иначе, как по наследству. В зависимости от местоположения участка, NS2 может быть повышен до Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor или чанот, однако запрет на продажу или передачу земли останется в силе.

Nor Sor Saam (NS3)

NS3 закрепляет права лица на владение определенным участком земли, при этом требуется подтверждение границ относительно соседних участков. Это означает, что земля еще не была официально измерена и межевые знаки (пронумерованные бетонные столбы, обозначающие границы участка) не были установлены.

Землю под NS3 можно продавать, сдавать в аренду или застраивать (если здание соответствует необходимым нормам). Такие сделки, как и любые обременения, могут быть зарегистрированы в Земельном департаменте.

На продажу земли под NS3 или приобретение участка в ипотеку распространяется 30-дневный срок публичного уведомления: информация должна быть опубликована в Земельном департаменте, и, если в течение 30 дней не поступит возражений, сделка может быть зарегистрирована.

NS3 дает лицу, чье имя указано в форме, законные права на владение и пользование землей как собственнику, однако это не является фактическим правом собственности.

NS3 может быть позже преобразован в Nor Sor Saam Gor и впоследствии повышен до полного чанот.

Nor Sor Saam Gor (NS3G)

NS3G — это, по сути, улучшенный NS3, в котором границы земли были проверены и точно измерены относительно соседних участков, а межевые знаки установлены с использованием аэрофотосъемки.

Права владения, как таковые, подтверждены, и уведомления о сделках с участком больше не требуют обязательной публикации в Земельном департаменте. Владелец может регистрировать права на землю и делить ее на более мелкие участки.

Nor Sor Saam Khor (NS3K)

NS3K — это аналог Nor Sor Saam Gor, однако выпускается без указания межевых знаков, установленных с помощью аэрофотосъемки.

Nor Sor Si Jor (NS4J), или чанот

Титул официально называется Nor Sor 4, но чаще именуется как чанот. Это единственный документ, подтверждающий право собственности на землю.

Земельные участки под чанот были точно измерены и нанесены на GPS-карту согласно национальной системе координат и отмечены уникальными пронумерованными межевыми знаками, установленными в земле. Общих ограничений на использование земли нет, землю можно разделять на более мелкие участки. Сделки с такими земельными участками не требуют обязательной публикации уведомлений в Земельном департаменте.

Если вы планируете купить землю в Таиланде, то в основном будете иметь дело с землей, оформленной в чанот.