Кейс инвестора: как заработать на этапе предпродаж

10 ноября 2024 г.

Продолжаем серию разборов инвестиционных кейсов нашего агентства Sunway Estates. Сегодня поговорим о покупке недвижимости на ранних этапах предпродаж и разберем реальный кейс, чтобы показать, как работает эта инвестиционная стратегия.

Один из наших клиентов, назовем его господин В., — опытный инвестор. Он регулярно обращается к нам за консультациями, чтобы быть в курсе самых интересных новых проектов в Таиланде. Кстати, вы тоже можете получать такие уведомления — достаточно воспользоваться услугой «Доступ к объектам на стадии планирования и ранних запусков». Просто заполните форму на главной странице или свяжитесь с нами напрямую.

В конце прошлого года, готовясь к консультации для господина В., мы обнаружили нечто поистине захватывающее: комплекс The Standard Phuket Bangtao Residences готовился открыть предпродажи. Это событие и стало отправной точкой нашего инвестиционного кейса.

Предпродажи

Давайте сначала разберемся с терминами. «Предпродажа» ****в сфере недвижимости обозначает продажу объектов до завершения их строительства, часто даже до того, как начнутся строительные работы. Такую недвижимость называют по-разному: объект предпродаж, объект на стадии планирования или просто предпродажа.

Для простоты мы не будем рассматривать сценарий строительства на заказ, который распространен для вилл, когда дом строится только после того, как покупатель подписывает договор купли-продажи.

В буквальном смысле «предпродажа» должна означать, что что-то продается до того, как официально поступит в продажу. Однако на практике такую ситуацию называют «закрытой предпродажей». Сам же термин «предпродажа» используется в более широком смысле и охватывает весь период от начала продаж до завершения строительства.

В большинстве случаев застройщики открывают продажи еще до начала строительных работ: на этом этапе цены минимальные. Затем, по мере начала и продвижения строительства, стоимость объекта постепенно растет. Застройщики поднимают цены по двум причинам: во-первых, чтобы идти в ногу с общей динамикой рынка, а во-вторых, чтобы создать дополнительный стимул для ранних покупателей. Таким образом, те, кто решается на покупку на самых ранних этапах, получают наиболее выгодные условия.

👉 Комментарий SUNWAY:

Может показаться, что застройщики стремятся привлечь ранних покупателей, чтобы использовать их деньги для финансирования строительства. Такая мысль кажется вполне логичной, учитывая реалии современного бизнеса. На самом же деле, большинство крупных застройщиков при реализации проектов опираются на банковское финансирование и не зависят напрямую от средств покупателей. Тем не менее, даже для крупных публичных компаний (и особенно для них) важны показатели денежного потока и темпы продаж. Именно поэтому они предлагают более привлекательные цены на начальном этапе проекта.

Так почему же стоит обратить внимание на предпродажи? Мы планируем подготовить отдельную статью, где подробно сравним объекты на стадии планирования и готовые объекты — следите за обновлениями! А пока кратко рассмотрим ключевые аспекты этого вопроса.

Преимущества

• Вы получаете право первого выбора объектов. В Таиланде очень развита культура предпродаж, поэтому к моменту сдачи большинство хороших проектов уже распроданы на 90% и более. Естественно, лучшие объекты разбирают в первую очередь. Поэтому, даже если вы получите хорошую скидку на последние оставшиеся лоты (что часто бывает, так как застройщик хочет сократить расходы на маркетинг почти распроданного проекта), это будут, как правило, не самые привлекательные варианты.
• Цены на недвижимость со временем растут, поэтому к моменту завершения строительства ваши инвестиции увеличатся в стоимости. Причем наиболее интенсивный рост обычно наблюдается в период от начала предпродаж до начала строительства.
• Вы получаете возможность оплаты в рассрочку на весь период строительства. Это особенно важно, если планируете перепродать объект, и тем более, если график платежей выгодный.
• В большинстве случаев можно перепродать объект еще до сдачи, если захотите. Поскольку это происходит до завершения проекта и оформления прав собственности, сделка проводится как переуступка прав по договору. Это означает, что вы не платите обычные налоги с продажи. А так как это происходит до полной оплаты стоимости объекта, это значительно повышает доходность ваших инвестиций.

Недостатки

• Покупка на стадии проекта в целом несет определенные риски: будет ли проект завершен вовремя (или вообще завершен), будут ли характеристики соответствовать обещанным. Эти риски можно и нужно минимизировать, выбирая надежного застройщика.
• Вы не видите продукт перед покупкой, поэтому приходится полагаться на спецификации, шоурумы, маркетинговые материалы и репутацию застройщика.
• До завершения строительства могут произойти непредвиденные события, которые задержат сдачу объекта или негативно повлияют на проект.
• Чем раньше вы покупаете, тем дольше придется ждать, прежде чем вы сможете въехать или начать сдавать недвижимость в аренду.

Суть проста: вы выбираете хороший проект от надежного застройщика, чтобы свести риски к минимуму, и вносите часть стоимости заранее. А взамен получаете лучшую цену, удобный план оплаты в рассрочку, который не требует немедленного внесения всей суммы полностью, и возможность перепродать объект еще до завершения строительства путем переуступки прав.

Как и всегда, ключ к успеху — правильный выбор проекта.

Проект

The Standard Phuket Bangtao Residences — один из самых интригующих проектов на Пхукете за последние несколько лет. Это роскошный брендированный жилой комплекс, расположенный в престижном районе Банг Тао. У него есть все шансы на успех.

В мире брендированной недвижимости ключевое значение имеет сам бренд, и The Standard идеально подходит для этой роли: сильный, запоминающийся и, что особенно важно, избирательный в предоставлении прав на использование своего имени. Он уже вышел на рынок Таиланда с отелем The Standard в Бангкоке, расположенным в знаковом здании Маханакхон.

The Standard, Bangkok Mahanakhon

The Standard Phuket станет первым жилым комплексом бренда в Таиланде. Проект расположен в одном из самых престижных мест Пхукета — рядом с Boat Avenue и входом в Laguna Phuket. Если вы хоть немного знакомы с этим районом, то понимаете, насколько удачно это расположение. Boat Avenue — это невероятно популярный торгово-ресторанный квартал и, пожалуй, самое оживленное место северного Пхукета.

Laguna — это интегрированный курортный комплекс от Banyan Tree, на территории которого находятся 7 отелей, поле для гольфа мирового класса, изысканные рестораны, спа-центры, торговая галерея и элитные жилые комплексы.

Застройка Laguna началась еще в 1980-х годах и дала толчок развитию всего Банг Тао. Поэтому большая часть района формировалась вокруг этого комплекса, особенно вблизи главного входа. Именно здесь, в одном из самых престижных мест, и расположен участок The Standard.

Застройщик проекта — Boavista Lifestyle Residences, подразделение Central Group, одного из крупнейших тайских конгломератов. Компания специализируется на строительстве жилой и курортной недвижимости.

Большинство людей, которые хотя бы раз бывали в Таиланде, знакомы с торговыми центрами Central: CentralwOrld, Central Embassy, Central Floresta Phuket, Porto de Phuket, Central Festival Pattaya и другими. Помимо этого, Central Group владеет множеством направлений бизнеса, включая розничную торговлю, гостиничный бизнес, финансовые услуги, общественное питание и многое другое в Азии и Европе.

Сам проект представляет собой бутик-комплекс с малой этажностью и низкой плотностью застройки, просторными апартаментами и фирменным дизайном и сервисом The Standard. Подробнее можно прочитать в нашем листинге — это действительно впечатляющий проект.

График платежей довольно выгодный по меркам Пхукета:

• Депозит при бронировании: 100,000–300,000 бат в зависимости от типа апартаментов
• 20% при подписании контракта
• 30% в ходе строительства (4 платежа по 7,5% каждые 3 месяца после подписания контракта)
• 50% при сдаче объекта.

Подводя итог, можно сказать, что проект обладает всеми ключевыми преимуществами:

• Престижное расположение само по себе делает проект привлекательным.
• Имя The Standard добавляет узнаваемость бренда, программу лояльности, утонченность дизайна, а также дополнительный уровень контроля качества.
• Небольшое количество апартаментов повысит спрос на них как при перепродаже, так и при сдаче в аренду.
• Крупный и надежный застройщик практически исключает риски незавершения строительства.
• Просторные апартаменты с продуманными планировками соответствуют постковидному спросу на большие автономные пространства.
• Проект будет завершен в конце 2026 года. Это означает, что покупатель фиксирует цену на уровне января 2024 года, при этом половину стоимости оплачивает только в 2026 году.

Покупка

В итоге наш клиент приобрел несколько квартир: 1-спальную площадью 75 кв. м, две большие 2-спальные по 118 кв. м и одну 2-спальную «поменьше» — 100 кв. м (как мы и говорили, они довольно просторные).

Поскольку мы привлекли клиента на самом раннем этапе, он смог выбрать апартаменты одним из первых. Это позволило ему приобрести действительно привлекательные варианты: расположение на верхних этажах, лучшие виды, какие только можно получить в малоэтажном комплексе, приватность без посторонних взглядов, отсутствие шума с улицы и оптимальное расстояние до объектов инфраструктуры.

Покупка была завершена в феврале 2024 года, за 6 месяцев до написания этой статьи.

Мы обычно не рекомендуем нашим клиентам перепродавать недвижимость так быстро. Поэтому чтобы оценить, насколько выросла стоимость приобретенных объектов, проанализируем изменение цен на аналогичные апартаменты, которые все еще доступны у застройщика. Признаем, что метод не идеален, но в этой ситуации вполне обоснован, поскольку на данный момент:

• проект распродан на 80%
• все 1-спальные апартаменты полностью распроданы
• все 2-спальные апартаменты площадью 100 кв.м в корпусе А распроданы. Во всем проекте продано 77% апартаментов этого типа, на верхних этажах (5-7) осталось всего два свободных варианта
• в корпусе B остались в продаже только одни 2-спальные апартаменты площадью 118 кв.м

Итак, вернемся к нашей методологии оценки:

1. Для апартаментов, аналоги которых еще остались в продаже, мы искали максимально схожие варианты (тот же тип, этаж и расположение) и использовали их текущую цену как ориентир.

   Важно отметить, что застройщик открывал продажи в корпусах поэтапно, повышая цены на каждом этапе. Поэтому прямое сравнение невозможно, но, учитывая динамику цен, мы можем предположить, что стоимость оставшихся апартаментов должна быть примерно равна стоимости уже купленных.

   Стоит также отметить, что наш подход, вероятно, дает заниженную оценку роста стоимости. Это связано с тем, что мы целенаправленно выбирали лучшие из доступных вариантов, а оставшиеся апартаменты, по логике рынка, менее привлекательны. Таким образом, реальный рост стоимости может быть даже выше нашей оценки.

   

2. Если в проекте не осталось апартаментов того же типа, мы сравнивали цены за квадратный метр других квартир в том же здании и на том же этаже, чтобы приблизительно оценить рост. Получается довольно узкая выборка, так как в обоих случаях в том же здании и на том же этаже оставалось только по одной квартире.

   

Анализ полученных данных подтверждает правильность нашего подхода к оценке:

• Расчеты, основанные на ценах аналогичных апартаментов, дают заниженный результат.
• Расчеты, учитывающие рост цен на соседние квартиры, показывают более высокие значения.

Важно отметить, что даже при использовании самых осторожных оценок (нижней границы) мы видим годовое удорожание на уровне 12%. И это без учета выгодного для покупателя графика платежей.

Ситуация становится еще интереснее, если учесть график платежей. На данный момент покупатель выплатил всего 27,5% от полной стоимости (20% при подписании контракта и первый взнос в 7,5%). Если бы господин В. решил перепродать свои квартиры прямо сейчас, его прибыль составила бы более 21% — всего за 6 месяцев! И, как минимум, 1-спальные апартаменты можно будет легко продать в предстоящий высокий сезон, так как все квартиры этого типа уже распроданы.

👉 Комментарий SUNWAY:

Вы можете задаться вопросом: «Почему вы не посоветовали клиенту купить больше однокомнатных апартаментов вместо больших?» Дьявол кроется в деталях, и полная картина становится видна только по прошествии времени.

Прежде всего, мы не рекомендуем продавать объекты так рано. Во время строительства ожидается дальнейший рост стоимости, а крупные апартаменты имеют свои преимущества: они реже появляются на рынке перепродаж, что может увеличить их ценность в будущем. К тому же, после пандемии COVID-19 спрос на просторное жилье вырос, а предложение все еще не успевает за ним.

Это не значит, что однокомнатные апартаменты не пользуются спросом. На примере The Standard очевидно, что они быстро раскупаются. Однако при покупке нескольких объектов мы рекомендуем разумное сочетание разных типов апартаментов.

Подведем итоги

The Standard Residence Phuket Bang Tao — безусловно, выдающийся проект, что подтверждают приведенные выше цифры. Но важно отметить, что основная тенденция, которую мы наблюдаем здесь, характерна для любого хорошего проекта в сфере недвижимости.

Как и в случае с любыми другими инвестициями, старая истина: «Входите рано, имейте стратегию выхода», — остается верной и в недвижимости. Цифры ясно показывают, почему участие в предпродажах — очевидный выбор для опытного инвестора. Мы наблюдаем это при каждом крупном запуске: самые лучшие объекты в любом проекте, который заслуживает внимания, распродаются сразу после его запуска или даже раньше, на закрытых предпродажах.

Итак, вполне понятно, что время играет ключевую роль, а ранний доступ к информации дает огромное преимущество. Именно поэтому господин В. поручил нам оповещать его о новых запусках проектов, и именно поэтому его портфель недвижимости показывает очень хорошую динамику роста.

Говоря о новых запусках: в этом году ожидается несколько крайне интересных проектов, но мы пока не можем разглашать подробности. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы первыми узнать, когда они стартуют.