Тайская недвижимость как инвестиция
Вероятно, что Вы приобретаете недвижимость не только для инвестиций. Однако невзирая на то, будет ли она Вашим основным местом жительства, домом для отдыха на входных, местом жительства Вашего ребенка на время учебы в университете, местом, где Вы будете жить после выхода на пенсию, всегда стоит рассматривать инвестиционную привлекательность. Недвижимость Таиланда всегда остается привлекательной с точки зрения инвестиций. Убедитесь в этом сами. Давайте рассмотрим основные аспекты.
Уровни цен
Несмотря на здоровый рост цен (см. следующий раздел), тайская недвижимость по-прежнему достаточно доступна. По данным сайта Global Property Guide Бангкок находится на 32-м месте в мировом рейтинге самых дорогих мегаполисов со средней ценой за один квадратный метр 5 255 долларов США при цене в Гонконге 28 570, в Лондоне — 26 262, Нью-Йорке —17 191 долларов США (при сравнении за основу взяты цены на квартиры площадью 120 кв. м).
| # | Страна/город | Покупная цена, долл. США/кв. м |
|---|---|---|
| 1 | Гонконг (остров Гонконг) | $ 28,570 |
| 2 | Лондон (Великобритания) | $ 26,262 |
| 3 | Нью-Йорк (США) | $ 17,191 |
| 4 | Тель-Авив (Израиль) | $ 17,149 |
| 5 | Женева (Швейцария) | $ 16,467 |
| 6 | Токио (Япония) | $ 16,322 |
| 7 | Париж (Франция) | $ 15,867 |
| 8 | Сингапур | $ 14,373 |
| 9 | Вена (Австрия) | $ 11,915 |
| 10 | Пекин (Китай) | $ 11,829 |
| 11 | Торонто (Канада) | $ 10,947 |
| 12 | Мумбай (Индия) | $ 10,932 |
| 13 | Хельсинки (Финляндия) | $ 10,386 |
| 14 | Тайпей (Тайвань) | $ 10,373 |
| 15 | Осло (Норвегия) | $ 10,268 |
| 16 | Сидней (Австралия) | $ 8,783 |
| 17 | Стокгольм (Швеция) | $ 8,669 |
| 18 | Амстердам (Нидерланды) | $ 8,558 |
| 19 | Прага (Чешская Республика) | $ 8,293 |
| 20 | Рим (Италия) | $ 8,170 |
| 21 | Москва (Россия) | $ 7,818 |
| 22 | Берлин (Германия) | $ 7,325 |
| 23 | Бермуды | $ 7,056 |
| 24 | Тортола (Британские Виргинские Острова) | $ 6,469 |
| 25 | Мадрид (Испания) | $ 6,173 |
| 26 | Дубай (ОАЭ) | $ 5,918 |
| 27 | Люксембург | $ 5,710 |
| 28 | Стамбул (Турция) | $ 5,680 |
| 29 | Валлетта (Мальта) | $ 5,674 |
| 30 | Копенгаген (Дания) | $ 5,306 |
| 31 | Окленд (Новая Зеландия) | $ 5,272 |
| 32 | Бангкок (Таиланд) | $ 5,266 |
| 33 | Сан-Паулу (Бразилия) | $ 4,833 |
| 34 | Лиссабон (Португалия) | $ 4,749 |
| 35 | Любляна (Словения) | $ 4,535 |
| 36 | Афины (Греция) | $ 4,488 |
| 37 | Сент-Джеймс (Барбадос) | $ 4,467 |
| 38 | Кейптаун (Южная Африка) | $ 4,214 |
| 39 | Гранд Кайман (Каймановы острова) | $ 4,163 |
| 40 | Таллин (Эстония) | $ 3,956 |
Кроме этого, до Таиланда пока не дошел бум цен на заграничное жилье. При том что в 2021 г. цены на жилье в США, Великобритании и Австралии растут рекордными темпами, Таиланд — более доступная, более разумная и, осмелимся сказать, более устойчивая альтернатива.
Более низкая входная цена также делает покупку недвижимости здесь более комфортной для Вас и, с другой стороны, позволяет облегчить формирование диверсифицированного портфеля при желании инвестировать в недвижимость этой страны.
👉комментарий SUNWAY:
Кроме этого, где еще можно приобрести великолепную виллу на острове с тремя спальнями и видом на море за 500 000 долларов?
Рост стоимости капитала
Цены в Таиланде исторически неуклонно растут: в среднем, в период с 2011 по 2021 гг. рост составлял около 4% в год на земельные участки по всей стране и около 6% на кондоминиумы.
Несмотря на очевидное замедление рынка недвижимости во время пандемии вируса COVID, мы ожидаем, что эта тенденция сохранится благодаря открытию страны и восстановлению сферы международных поездок.
Источник: Банк Таиланда
При сохраняющемся вялом спросе в среднем и низком сегментах (по состоянию на март 2022-го) в некоторых секторах наблюдается значительное восстановление. В настоящее время оценка в большой степени основана на местном спросе на отдельные дома в крупных городах, а также устойчивом спросе на высококачественные «вторые» дома и дома для отдыха в курортных направлениях. Мировая тенденция в сторону приобретения более крупных квартир в проектах с полным набором удобств отражается и на спросе, и на будущих проектах строительства.
👉SUNWAY обращает особое внимание на следующее:
В то время как застройщики в крупных курортных направлениях в значительной степени близки к распродаже запаса готовых к продаже объектов, который существовал до начала пандемии, в целом мы рекомендуем (с точки зрения роста стоимости капитала) избегать районов, где присутствует большой избыток предложения, например, некоторые районы г. Паттайя. Однако если Вы хотите приобрести что-то доступное для.
Развитие инфраструктуры
У Таиланда уникальное положение, так как здесь уже имеется большая часть инфраструктуры, необходимой для поддержания высокого уровня жизни, и в то же время существует большой потенциал для развития. Небольшой факт для Вашего рассмотрения: в Бангкоке из 14 (существующих и планируемых) линий общественного транспорта 6 находятся на этапе строительства или на этапе подготовки к строительству. Из 8 работающих линий для всех, в том или ином виде, планируется расширение. Строительство каждой новой станции метро или монорельса будет вести к развитию новых районов (и, соответственно, к росту цен на землю).
И это не единичный случай. В стране реализуется большое количество масштабных инфраструктурных проектов и еще большее количество локальных. Правительство Таиланда определило развитие инфраструктуры своим важнейшим приоритетом, и частный сектор не отстаёт. Приведем всего несколько примеров. Новый аэропорт для обслуживания острова Пхукет, будет построен в провинции Пханг Нга рядом с мостом Сарасин. На Самуи ведется подготовка нового проекта строительства пристани для яхт. Планируется строительство нескольких линий для высокоскоростных поездов, включая высокоскоростную железную дорогу Донмыанг–Суварнабхуми–Утапао, соединяющую 3 аэропорта, а также еще одного международного маршрута для связи Таиланда с Китаем через Лаос.
Более того, существует несколько крупномасштабных программ развития промышленной и коммерческой инфраструктуры, включая Восточный экономический коридор (EEC), а также комплексная политика развития экономики «Таиланд 4.0». Правительство демонстрирует четкое стремление к осуществлению инвестиций в современную инфраструктуру, обязавшись только в 2022 г. предоставить 1,4 трлн бат.
Валюта
Тайский бат – надежная валюта, которую благодаря ее стабильности многие считают «валютой безопасного инвестирования» при сравнении с другими валютами развивающихся рынков.
Исторические данные от компании XE
В период 2018/2019 гг. тайский бат являлся сильной валютой, однако во время пандемии COVID он ослабел, и обменный курс стал более привлекательным для покупателей недвижимости. К тому же с восстановлением сферы международных поездок и последующим укреплением бата Вы сможете получить валютную прибыль.
Простота владения
Закон Таиланда о кондоминиумах дает иностранцам право полностью, напрямую владеть квартирами в кондоминиумах. Имеются некоторые ограничения: зарубежные покупатели не могут владеть более чем 49% общей продаваемой площади в каком-либо проекте, а денежные средства на приобретение квартиры в кондоминиуме иностранным гражданином должны поступить из-за границы. Но эти ограничения легко соблюсти, и они вряд ли похожи на запретительные. Помимо этих ограничений, перед Вами нет препятствий по продаже Вашей квартиры, сдаче в аренду, передаче ее Вашим детям в наследство и т. п.
Хотя иностранные граждане не могут напрямую владеть землей, на практике объекты с земельным участком часто приобретаются посредством создания тайской компании либо в лизинг.
Доходы от аренды
Таиланд неизменно занимает одно из первых мест в Азии, если речь идет об аренде, уступая только Индонезии, Камбодже и Филиппинам.
Данные сайта Global Property Guide
(Нужно обратить внимание, что приведенные цифры базируются на данных по квартирам площадью 120 кв. м в кондоминиумах, расположенных в центре города.)
Для целей этой статьи рынок аренды жилья в Таиланде можно упрощенно разделить на 2 сегмента: курортные направления и городские направления. Городские направления для большинства иностранных покупателей в основном означают только Бангкок.
Варианты аренды мы более подробно рассматриваем в статье, однако приведем некоторые из них здесь.
Курортные направления
Это Пхукет, Самуи, Паттайя, Хуа Хин, Ко Чанг и небольшие прибрежные города. Лучшие варианты для арендного дохода здесь – это краткосрочная посуточная аренда для туристов либо сочетание долгосрочной и посуточной аренды. У многих местных объектов недвижимости имеется та или иная программа управления арендой, зачастую включающая управление гостиничным хозяйством/брендинг. Для владельцев есть следующие варианты:
- Гарантированный доход от аренды — как правило, предлагается на новых объектах на несколько лет после приемки-передачи.
- Арендный пул — программа, в которой управление объектами проекта осуществляется в составе одной или нескольких групп сдаваемой в аренду недвижимости, а доход от аренды распределяется между управляющей компанией и владельцами.
- Управление недвижимостью — традиционная индивидуальная аренда недвижимости, управление которой осуществляет руководство проекта, сторонний агент либо сам владелец. Владелец получает доход, определяемый фактической прибылью от аренды его объекта, а агенту по аренде выплачивается комиссия.
Как правило, в зависимости от типа недвижимости, Вы можете рассчитывать на 5–8% чистого годового дохода от аренды. Больше возможностей дает недвижимость, которая является исключительной либо особенно подходит для сдачи в аренду (либо приобретена по цене намного ниже рыночной).
Что следует помнить о курортных городах — это сезонность спроса с его четко выраженным снижением и повышением, связанными, как правило, с местным климатом (но будет справедливым отметить, что разница в потоке туристов между этими сезонами в наши дни не такая значительная, как даже 10 лет назад).
Многие покупатели выбирают смешанный вариант: они живут в своей недвижимости часть года (это может быть зимний период в Европе или длительные летние каникулы), а в остальное время сдают ее в аренду. Это, конечно же, ограничивает доход от аренды (не только потому, что объект нельзя сдать в аренду, когда он используется владельцем, но и в связи с тем, что бронирование с учетом этих периодов сложнее планировать), особенно если владелец занимает объект во время высокого или пикового спроса.
В целом, покупка в курортном городе привлекательна не только с точки зрения прибыли, но и обеспечивает определенную степень гибкости, а также привлекательность образа жизни.
Городские направления
Бангкок. Мы говорим о Бангкоке. Несмотря на то, что в течение последних нескольких лет в здесь стали применяться программы арендного пула (очень редко, в основном с очень небольшим количеством жилых объектов среднего класса под гостиничными брендами), рынок аренды в городе остается довольно традиционным. Некоторые агенты по недвижимости могут включить Ваш объект в свое портфолио (действуя как эксклюзивные или неэксклюзивные агенты) и сдавать его в аренду — в основном на длительный срок, начиная с 12, а иногда и на 6 месяцев. Краткосрочная аренда (например, через AirBnB) также распространена, но в основном она дополняет долгосрочную аренду либо используется для квартир, доступных только в течение части года, либо квартиры сдаются самими владельцами.
В зависимости от типа недвижимости в Бангкоке Вы можете ожидать доходность от 4 до 7%.
Основное преимущество Бангкока в том, что это сложившийся рынок, не зависящий от туризма в той степени, в какой от него зависят острова; он также более стабилен.
Налоги на недвижимость
Если говорить о недвижимости, в Таиланде действует весьма привлекательная система налогообложения.
У нас есть специальная статья, в которой этот аспект обсуждается более подробно: Налоги и сборы за передачу объекта. Однако вот ее краткая суть:
Налоги и сборы при покупке недвижимости
Суммарный налог на приобретение новой квартиры в кондоминиуме с полным правом собственности составляет 6,3% от договорной стоимости:
- Специальный налог на предпринимательскую деятельность — 3,3%
- Комиссия за передачу объекта — 2%
- Подоходный налог у источника выплаты — 1%
Но обычно застройщик самостоятельно платит большую их часть, а покупатель уплачивает только 1%.
В случае перепродажи соответствующие налоги зависят от цены недвижимости и длительности владения. Следует отметить, что при перепродаже для расчета комиссии за передачу и подоходного налога у источника выплаты используется оценочная стоимость, которая, как правило, ниже цены сделки.
При перепродаже налоги чаще всего делятся 50/50 между покупателем и продавцом.
В случае долгосрочной аренды пошлина за регистрацию аренды составляет всего 1,1%.
Указанные выше выплаты, входящие в стоимость покупки и перепродажи недвижимости, намного ниже по сравнению с другими основными рынками Азии:
По данным Global Property Guide
Ежегодные налоги
В 2019 г. правительство Таиланда ввело новый налог на землю и здания (англ. – Land and Building Tax). Для жилой недвижимости его максимальная ставка составляет 0,3%, однако текущие (по состоянию на 2022 г.) ставки не превышают 0,1% для самой высокой ценовой категории.