На нашем сайте представлены материалы о праве собственности, процессе покупки и инвестициях в недвижимость Таиланда. Но мы в Sunway Estates уверены, что самую высокую ценность имеют реальные примеры. Поэтому детально разберем один из наших инвестиционных кейсов, чтобы показать:

Как проходит процесс выбора и покупки недвижимости
Какова реальная структура расходов по сделке
Какую доходность и рост стоимости показывают объекты в Таиланде
Как мы подбираем оптимальные варианты для клиентов

История господина С.

Наш клиент, назовем его господин С., искал недвижимость для инвестиций. Он неоднократно бывал в Таиланде, хорошо знал популярные направления и видел потенциал активного рынка аренды. Для выгодного вложения ему требовалась экспертная поддержка в выборе оптимального варианта.

Ключевые требования:

Высокая арендная доходность
Профессиональное управление через агента
Бюджет до 150 000 долларов США

Рассмотрим процесс выбора объекта. Первый и главный критерий — локация.

Локация

При выборе локации важно четко определить цель инвестиции. Поскольку господин С. планировал использовать недвижимость исключительно для получения дохода, без планов личного проживания, мы сфокусировались на инвестиционной привлекательности объекта, которая складывается из арендного дохода и потенциала роста стоимости.

Основные критерии поиска:

Высокий спрос на посуточную аренду — главный фактор для курортной недвижимости Пхукета
Потенциал роста цен благодаря развитию инфраструктуры и коммерческой застройки
Стоимость до 150 000 долларов США

Мы предложили рассмотреть Най Янг — уединенный пляж вблизи международного аэропорта Пхукета. Хотя район менее известен, чем другие локации острова, он привлекает туристов прекрасным пляжем, живописной тропической природой и неповторимой атмосферой «старого Пхукета». Ключевые преимущества Най Янга:

Цены значительно ниже, чем в популярных районах (Патонг, Камала, Банг Тао)
Активное развитие северной части Пхукета
Растущий дефицит свободных участков в соседних районах Лайан и Банг Тао
Государственные инвестиции в размере 4 млрд бат в новый международный медицинский центр в Май Као
Планируемое строительство нового аэропорта в Пханг Нга около моста Сарасин

Такое сочетание факторов создает отличные перспективы как для стабильного дохода от сдачи в аренду, так и для роста стоимости недвижимости в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Проект

После определения локации мы приступили к анализу доступных проектов. Для достижения стабильного дохода выше рыночного при минимальном вовлечении инвестора, проект должен отвечать следующим критериям:

Близость к пляжу — ключевой фактор для Най Янга как пляжного направления
Хорошие удобства курортного уровня с просторной общей территорией
Профессиональная программа управления арендой
Надежный застройщик с безупречной репутацией

Больше всего под необходимые критерии подходил Title Nai Yang — курортный комплекс премиум-класса в 400 метрах от пляжа Най Янг. Особенности проекта:

Малоэтажная застройка
Более 60% территории отведено под удобства и ландшафтный дизайн
Множество бассейнов
Фитнес-центр и спа
Обширные зеленые зоны, создающие атмосферу роскошного курорта

Надежность инвестиции обеспечивают следующие факторы:

Застройщик — публичная компания с безупречной репутацией
Профессиональная команда управления арендой с успешным опытом работы в трех проектах
Гарантированный доход в течение первых 2 лет
Возможность участия в программе rental pool

Проект полностью соответствует инвестиционной стратегии и обеспечивает оптимальное сочетание надежности и доходности.

Апартаменты

Title Nai Yang предлагает профессиональное управление арендой на основе rental pool. Суть программы: апартаменты объединяются в общий пул, а доход от аренды распределяется между владельцами пропорционально их доле. Такой подход позволяет:

Максимизировать общий доход за счет гибкого управления ценами
Обеспечить стабильный прогнозируемый доход для каждого владельца
Профессиональное управление без участия инвестора

Хотя при участии в программе rental pool выбор конкретных апартаментов не влияет на доходность, мы рекомендовали господину С. премиальный юнит на верхнем этаже с видом на бассейн стоимостью 3,6 млн бат.

Итоговая стоимость с учетом оформления права собственности (фрихолд) и меблировки составила 4,03 млн бат, что существенно ниже планируемого бюджета в 150 000 долларов США.

Расходы и график платежей

Основные дополнительные затраты включают:

Меблировка

В данном случае мы рекомендовали клиенту выбрать пакет меблировки от застройщика. Это решение обосновано отличным соотношением цены и качества, а также является обязательным условием для участия в программе аренды.

Сбор за оформление во фрихолд

Что касается права собственности, на Пхукете застройщики предлагают два варианта: фрихолд (полное право собственности) и лизхолд (долгосрочная аренда на 90 лет), при этом оформление фрихолд предполагает дополнительный сбор. Хотя лизхолд может показаться привлекательным с точки зрения максимизации доходности от сдачи в аренду, мы рекомендуем выбирать фрихолд для наилучшей защиты ваших инвестиций.

Налоги и дополнительные платежи

При покупке кондоминиума во фрихолд в Таиланде предусмотрены подоходный налог, сбор за переоформление и специальный бизнес-налог — всего около 6.3% (подробнее об этом читайте в нашей специальной статье). В большинстве случаев основную часть этих расходов берет на себя застройщик, а клиенту остается оплатить только 1% от суммы сделки, как в данном случае.

Помимо этого оплачивается ежегодный амортизационный фонд (единовременный взнос в фонд, который используется для капитального ремонта объекта в течение его жизненного цикла) и стоимость содержания общих территорий за первый год. Ежемесячные расходы на обслуживание включают уборку бассейна, уход за территорией, охрану и электроэнергию в местах общего пользования. Обычно эта сумма вносится раз в год авансом.

Как видно из приведенного выше пояснения, при покупке апартаментов в строящемся кондоминиуме нет необходимости единовременно оплачивать полную стоимость. Застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на весь период строительства, что позволяет распределить платежи на несколько лет.

Доходность от сдачи в аренду и рост стоимости капитала

Для клиента мы подготовили следующий прогноз:

Интересный момент в графике платежей: проект был завершен в декабре 2019 года — за месяц до начала пандемии COVID-19. Казалось бы, такой момент выхода на рынок мог полностью разрушить перспективы арендного дохода для нового владельца Однако этого не произошло благодаря гарантированной доходности 7% годовых в течение первых двух лет. Застройщик, будучи крупной публичной компанией, полностью выполнил свои обязательства, выплатив всю сумму за 2 года вперед. Таким образом, инвестиции господина С. были полностью защищены от рыночного спада в начале пандемии.

Что касается наших первоначальных прогнозов — они оказались весьма консервативными. После окончания периода гарантированной доходности, когда рынок начал восстанавливаться в конце 2021 года и превзошел допандемийные показатели в 2022-2023 годах, реальная доходность превысила ожидания. Актуальные ставки аренды можно увидеть на официальной странице управляющей компании проекта на Booking.com: https://www.booking.com/hotel/th/the-title-residencies-naiyang-emuue-ngphuuekt.html.

Впечатляющую динамику показал и рост стоимости недвижимости: сегодня новый юнит с сопоставимыми характеристиками (той же площади, с меблировкой и во фрихолд) стоит минимум 4,9 млн бат. С учетом всех первоначальных расходов, чистый прирост капитала за 3 года составил 20% — выдающийся результат для периода глобальной пандемии.

Итоги

Результат говорит сам за себя. Благодаря профессиональной поддержке нашей команды, господин С. сделал мудрые инвестиции, которые сегодня приносят отличный доход. И хотя каждая инвестиция уникальна, а рынок постоянно меняется, Пхукет продолжает предлагать множество привлекательных возможностей. Мы всегда готовы поделиться актуальными трендами и инсайдерской информацией о рынке.

👉 Кстати, застройщик недавно анонсировал новый проект — продолжение успешного Title Nai Yang. Свяжитесь с нами, чтобы узнать подробности.

Кейс инвестора: как купить недвижимость для сдачи в аренду в курортном кондоминиуме в Таиланде