При сравнении рынков недвижимости США и Таиланда на первый план выходит не столько цена, сколько то, как в каждой стране устроены иммиграционные возможности, права собственности и долгосрочные расходы на владение недвижимостью.

США предлагают широкие возможности для приобретения недвижимости и развитую систему ипотечного кредитования. В то же время элитная недвижимость в Таиланде привлекает покупателей высоким качеством жизни, более доступным порогом входа и инвестиционным потенциалом.

Визовые требования

На обоих рынках владение недвижимостью и статус резидента стоит рассматривать в связке с вашими долгосрочными планами.

В США иностранные покупатели могут свободно приобретать недвижимость, однако сам факт владения объектом не дает права на проживание в стране. В этом контексте часто упоминают визу USCIS EB-5, поскольку инвестиции в недвижимость могут учитываться при оценке соответствия требованиям программы. Однако EB-5 направлена на создание рабочих мест в США, а не на покупку жилой недвижимости как способ получения резидентства.

В Таиланде применяется другой подход. Покупка недвижимости в стране может помочь иностранному покупателю соответствовать требованиям отдельных долгосрочных виз при соблюдении применимых условий. К таким вариантам относятся новая Инвестиционная виза через покупку недвижимости и Долгосрочная виза резидента (LTR). Обе визы предусматривают возможность продления.

Права собственности

Права собственности — одно из самых очевидных различий между США и Таиландом. В США иностранные покупатели, как правило, не сталкиваются с сопоставимым федеральным лимитом на владение жилой недвижимостью. Это открывает широкий доступ к покупке домов, земли и кондоминиумов, при этом такая недвижимость облагается налогами и может подпадать под отдельные ограничения на уровне штатов.

В Таиланде юридическую структуру владения важно определить гораздо раньше, поскольку право собственности зависит как от типа недвижимости, так и от квоты иностранной собственности.

Кондоминиумы: иностранцы могут напрямую владеть квартирами в кондоминиумах, однако по Закону о кондоминиумах доля иностранной собственности не может превышать 49% от общей площади всех жилых единиц в здании.
Земля: право иностранных граждан на владение землей, как правило, ограничено. Поэтому объекты с земельным участком — например, виллы и дома — часто оформляются через долгосрочную аренду (лизхолд) или другие юридические структуры.

Для иностранных покупателей на обоих рынках важны юридическая проверка и долгосрочное планирование. Однако структуру владения в Таиланде обычно необходимо прорабатывать заранее, еще на этапе оформления сделки.

Налоги на недвижимость

Налоги на недвижимость могут заметно влиять на общую структуру расходов при владении объектом. Хотя рынок недвижимости США более доступен с точки зрения правил собственности, в долгосрочной перспективе владение может обходиться дороже.

Эффективные налоговые ставки: налоговые ставки на недвижимость варьируются от 0,27% на Гавайях до 2,23% в Нью-Джерси. Такие штаты, как Иллинойс (2,07%) и Коннектикут (1,92%), также входят в число регионов с самыми высокими ставками.
Локальные различия: ставки устанавливаются местными органами власти и существенно различаются в зависимости от штата, округа и школьного района. Поэтому предварительное изучение налоговой нагрузки — важный этап перед выбором конкретной локации.

С другой стороны, ежегодный налог на недвижимость в Таиланде, как правило, ниже и рассчитывается в рамках системы налога на землю и здания (Land and Building Tax) на основе официальной оценочной стоимости. Ключевые моменты:

Налоговая база: налог на землю и здания рассчитывается исходя из официальной оценочной стоимости, а не только из рыночных ожиданий или настроений.
Низкие регулярные ставки: для жилой недвижимости ставки составляют от 0,02% до 0,1%, при установленном максимуме 0,3%. Если объект служит основным местом жительства, налог не взимается при стоимости ниже 50 млн бат для земли и здания или ниже 10 млн бат для кондоминиума — при условии, что имя владельца указано в документах домовой регистрации.

Для инвесторов, сравнивающих рынки, покупка недвижимости в Таиланде может выглядеть более эффективной с точки зрения ежегодных расходов на владение. Особенно на фоне регионов США с более высокой налоговой нагрузкой, где эффективные ставки могут быть в 10–20 раз выше, чем для сопоставимой жилой недвижимости в Таиланде.

Варианты финансирования

Независимо от того, выходите ли вы на рынок недвижимости Таиланда или США, важно заранее понимать доступные варианты финансирования еще до начала переговоров с продавцом.

В США к сильным сторонам финансирования относятся:

Стандартизированный ипотечный рынок хорошо развит: широко доступны кредиты с фиксированной ставкой, а данные о ставках регулярно публикуются, поэтому покупателям проще сравнивать предложения.
Ограничения для иностранных покупателей: несмотря на более широкий доступ к кредиторам, иностранным покупателям обычно требуется первоначальный взнос в размере 30–40%. Кроме того, выбор кредиторов для них ограничен, а государственные программы поддержки, такие как кредиты FHA или VA, как правило, недоступны. По данным Национальной ассоциации риелторов США, почти половина иностранных покупателей приобретают недвижимость за наличные.

В Таиланде вариантов финансирования меньше.

Ограниченный доступ к ипотеке для нерезидентов: тайские банки, как правило, неохотно кредитуют иностранных граждан из-за требований к залоговому обеспечению и законов об иностранной собственности, которые сужают перечень активов, доступных для залога. Большинство иностранных покупателей приобретают недвижимость за собственные средства или используют финансирование за рубежом.
Более низкий коэффициент LTV (соотношение кредита к стоимости залога): если финансирование доступно, этот коэффициент обычно ниже, а процентные ставки — выше, чем для тайских заемщиков. Хотя Банк Таиланда временно смягчил правила LTV с мая 2025 года по июнь 2026 года, как отмечается в его обзоре финансовой стабильности, это в основном касалось условий внутреннего кредитования и имело ограниченное влияние на доступ иностранных покупателей к финансированию.

На обоих рынках иностранным покупателям стоит рассчитывать на более высокие первоначальные расходы, чем у местных покупателей. Это особенно актуально для недвижимости в высоком ценовом сегменте в Таиланде, например люксовых вилл на Пхукете. Объекты в престижных районах крупных городов США, таких как Нью-Йорк или Майами, также могут требовать значительного стартового капитала из-за более крупных первоначальных взносов и расходов на закрытие сделки.

Доходность от аренды

В США средняя валовая доходность от аренды по стране составляет около 6,56% по состоянию на IV квартал 2025 года, согласно Global Property Guide, однако в ключевых городах доходность ниже. По данным Savills, средний показатель по крупным городам США составляет 4,5%, а в таких ведущих рынках, как Нью-Йорк и Майами, обычно находится в диапазоне от 3% до 5%.

Для инвестиционного рынка США характерны несколько факторов:

Высокая ликвидность: более низкая доходность в крупных городах может компенсироваться более широкими возможностями финансирования и прозрачностью институционального рынка, благодаря чему инвесторам проще прогнозировать доход.
Альтернативы с более высокой доходностью: вторичные рынки, такие как Кливленд и Индианаполис, могут показывать доходность выше 9%, однако их профиль риска отличается от ведущих городских рынков.

На отдельных рынках в Таиланде валовая доходность от аренды может быть достаточно высокой. В своем анализе рынка вилл и кондоминиумов Пхукета CBRE Thailand отмечает, что виллы с качественным профессиональным управлением обычно показывают среднюю валовую доходность от 6% до 9% годовых. Global Property Guide также сообщает, что средняя валовая доходность от аренды по стране в I квартале 2026 года составила 6,49%.

В целом инвестиционную привлекательность недвижимости Таиланда поддерживают несколько факторов:

Сегменты с высокой доходностью: курортная недвижимость и виллы могут показывать более высокую валовую доходность, поскольку спрос со стороны туристов и ограниченное предложение способны выводить показатели выше средних по стране.
Туристический спрос: популярные лайфстайл-направления выигрывают за счет краткосрочной и сезонной аренды, что может повышать валовую доходность в пиковые периоды.

Именно поэтому некоторые инвесторы рассматривают элитную недвижимость в Таиланде как часть диверсифицированной стратегии — особенно в сегментах, ориентированных на туризм, где потенциал валовой доходности может быть выше, чем у сопоставимых по бюджету объектов на крупнейших рынках США.

Плата за обслуживание

Плата за обслуживание в США и Таиланде устроена по-разному.

В США владельцы могут платить взносы в ассоциацию домовладельцев (Homeowners Association, или HOA) или за обслуживание кондоминиума. Такие платежи идут сверх ипотеки: обычно их перечисляют напрямую ассоциации, поэтому их важно учитывать в общей стоимости владения.

В Таиланде, особенно в кондоминиумах и проектах с профессиональным управлением, общие расходы обычно контролирует юридическое лицо кондоминиума или управляющая компания. По Закону о кондоминиумах Таиланда совладельцы обязаны участвовать в содержании общих зон, поэтому плата за их обслуживание — стандартная часть расходов в таких проектах.

Здесь важнее не то, какой рынок в целом дешевле, а прозрачность платежей, набор услуг и то, как эти общие расходы влияют на стоимость владения с течением времени.

Экономическая стабильность

При формировании портфеля недвижимости США предлагают масштаб, ликвидность и поддержку мировой резервной валюты, тогда как Таиланд сочетает более низкий порог входа с потенциалом роста и спросом, основанным на качестве жизни.

В США Бюджетное управление Конгресса прогнозирует рост реального ВВП примерно на 2,2% в 2026 году, при этом инфляция по индексу потребительских расходов, как ожидается, замедлится с 2,8% в 2025 году до 2,7% в 2026 году. Федеральная резервная система трижды снижала ставки во второй половине 2025 года и, по ожиданиям, продолжит постепенное смягчение политики в 2026 году.

В официальном экономическом обзоре центральный банк Таиланда прогнозирует рост ВВП на 2,2% в 2025 году и на 1,5% в 2026 году, при общей инфляции на уровне -0,1% в 2025 году и 0,3% в 2026 году. Банк Таиланда также трижды снижал ключевую ставку в 2025 году, доведя ее до 1,25%. Эти показатели указывают на среду с низкой инфляцией, где спрос на недвижимость определяется скорее доступностью покупки и факторами отдельных сегментов, чем общим давлением рынка.

Если сравнивать рынки с долгосрочной точки зрения, США предлагают глубокую ликвидность и сильную институциональную базу, тогда как недвижимость Таиланда может давать иной баланс риска и доходности — особенно для покупателей, которые ищут низкий порог входа и высокий потенциал валовой доходности.

Как выбрать недвижимость для покупки в Таиланде

Поиск подходящей недвижимости в Таиланде начинается с понимания того, как рынок устроен на практике. Важно учитывать не только привлекательность объекта, но и юридическую структуру сделки, возможность оформления собственности, доступ к финансированию и особенности локации. Каждый вариант стоит оценивать через призму ваших целей — будь то жизнь в Таиланде, арендный доход или последующая перепродажа.

Sunway Estates работает на рынке Таиланда более 15 лет и помогает клиентам со всего мира находить объекты, которые соответствуют их образу жизни, бюджету и инвестиционным задачам. Мы анализируем рынок, проверяем требования к оформлению собственности и отбираем варианты с учетом долгосрочных целей каждого клиента.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Таиланде как часть своей стратегии, свяжитесь с Sunway Estates. Мы предоставим профессиональную консультацию и поможем подобрать решение, которое соответствует вашим задачам.

Часто задаваемые вопросы о рынках недвижимости США и Таиланда

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Таиланде?

Да, иностранцы могут покупать недвижимость в Таиланде, включая кондоминиумы, виллы и земельные участки. При этом объекты с землей обычно требуют продуманной юридической структуры владения, тогда как квартиры в кондоминиумах могут оформляться в полную собственность (фрихолд) — при условии, что в проекте не исчерпана квота иностранной собственности.

Недвижимость в Таиланде дешевле, чем в США?

Во многих случаях порог входа для покупки недвижимости в Таиланде ниже, чем в крупных городах США.

Доходность от аренды в Таиланде выше, чем в США?

В отдельных сегментах недвижимость в Таиланде может приносить более высокую доходность, чем в США. Поэтому инвестиции в недвижимость Таиланда часто рассматривают как часть стратегий, ориентированных на арендный доход.

7 ключевых отличий рынка недвижимости США и Таиланда