Sap-Ing-Sith: зарегистрированное право пользования недвижимостью в Таиланде

Для иностранцев, которые покупают недвижимость в Таиланде, важно выбрать подходящий способ закрепить долгосрочное право пользования объектом. Один из распространенных вариантов — долгосрочная аренда, или лизхолд. Альтернативой может быть Sap-Ing-Sith (Сап-Инг-Сит), который дает больше гибкости.

В этой статье мы расскажем, что такое Sap-Ing-Sith, какие права дает этот механизм, на какие объекты недвижимости он распространяется и чем отличается от стандартных договоров аренды.

Что такое Sap-Ing-Sith?

Sap-Ing-Sith — это регистрируемое вещное право на использование недвижимого имущества в Таиланде и извлечение из него коммерческой выгоды. Оно может быть оформлено на срок до 30 лет и дает держателю права, схожие с правами собственника. В частности, это право можно передать другому лицу, передать по наследству или использовать в качестве обеспечения по банковской ипотеке.

Даже если собственник земли решит продать участок, зарегистрированное право Sap-Ing-Sith сохраняется, поскольку оно закреплено за самой недвижимостью, а не за лицом, которое его предоставило.

Sap-Ing-Sith также является одним из трех вариантов, которые могут позволить получить инвестиционную визу в Таиланде при покупке недвижимости стоимостью от 3 млн бат.

Права держателя Sap-Ing-Sith

Держатель соглашения Sap-Ing-Sith вправе использовать объект недвижимости в соответствии с условиями, указанными в свидетельстве, выданном Земельным управлением. В зависимости от условий свидетельства это может включать следующие права:

Передача прав — держатель может продать, уступить или передать третьему лицу право пользования на оставшийся срок действия соглашения Sap-Ing-Sith без согласия собственника земли.
Наследование — право пользования не прекращается со смертью держателя и может переходить к наследникам.
Использование в качестве залога — держатель может использовать соглашение Sap-Ing-Sith в качестве обеспечения по банковскому ипотечному кредиту.
Строительство и реконструкция — держатель может вносить изменения в объект недвижимости без согласия собственника земли.

Следует учитывать, что при передаче права Sap-Ing-Sith другому лицу к новому держателю переходит уже зарегистрированное право. Аналогичным образом, при оформлении ипотеки обеспечением выступает именно право Sap-Ing-Sith, а не сам земельный участок.

В то же время существуют определенные ограничения. Земельный участок нельзя разделить или объединить с другим участком. Кроме того, по истечении срока действия права Sap-Ing-Sith любые здания или сооружения, возведенные, реконструированные или расширенные держателем права, как правило, переходят в собственность владельца земли, если стороны не договорились об ином.

Какие объекты недвижимости подходят для Sap-Ing-Sith?

Соглашение Sap-Ing-Sith может быть официально зарегистрировано только в отношении следующих видов недвижимости в Таиланде:

Земельный участок с титулом Чанот (Nor Sor 4)
Здания, построенные на земельном участке с титулом Чанот
Квартиры в кондоминиумах, зарегистрированные в соответствии с Законом о кондоминиумах (Condominium Act)

Сравнение Sap-Ing-Sith и долгосрочного лизхолда в Таиланде

И Sap-Ing-Sith, и долгосрочный лизхолд в Таиланде могут предоставлять право пользования недвижимостью на срок до 30 лет, но отличаются набором прав и степенью гибкости.

Характеристика	Sap-Ing-Sith	Долгосрочный лизхолд
Правовая природа	Зарегистрированное вещное право	Договорное право
Место регистрации	Земельное управление	Земельное управление
Максимальный срок	30 лет	30 лет
Передача права другому лицу	Да, без согласия собственника земли	Требуется согласие собственника земли
Наследование	Да	Требуется отдельное условие в договоре
Использование в качестве залога	Да	Нет
Строительство / реконструкция	Да	Обычно требуется согласие собственника земли

Как зарегистрировать соглашение Sap-Ing-Sith

Соглашение Sap-Ing-Sith регистрируется в местном Земельном управлении. После подготовки всех необходимых документов, включая удостоверения личности и документы на недвижимость, собственнику земли и будущему держателю права необходимо лично обратиться в местное Земельное управление.

Процесс включает следующие этапы:

Регистрация Sap-Ing-Sith — собственник земли регистрирует право Sap-Ing-Sith в отношении объекта недвижимости. Если объект находится в ипотеке, для регистрации также потребуется согласие ипотечного кредитора.
Регистрация передачи права — зарегистрированное право передается будущему держателю, и эта передача фиксируется в Земельном управлении.
Оплата сборов и получение свидетельства Sap-Ing-Sith — после уплаты установленных сборов держатель получает свидетельство Sap-Ing-Sith, подтверждающее его зарегистрированное право пользования недвижимостью.

Продление Sap-Ing-Sith в Таиланде

Хотя соглашение Sap-Ing-Sith может быть зарегистрировано на срок до 30 лет, Закон о Sap-Ing-Sith 2019 года не предусматривает автоматического продления после окончания срока действия.

Это означает, что для продления права сверх первоначального срока необходимо заключить новое соглашение с собственником земли и зарегистрировать его в местном Земельном управлении.

Итоги

В целом Sap-Ing-Sith — это зарегистрированное право, которое дает больше гибкости по сравнению с обычным лизхолдом.

Для большинства иностранных владельцев недвижимости зарегистрированный лизхолд остается более простым способом закрепить долгосрочное право пользования объектом. Однако Sap-Ing-Sith может быть более подходящим вариантом, если важна возможность передать это право другому лицу или использовать его в качестве обеспечения по ипотеке.

Часто задаваемые вопросы о праве Sap-Ing-Sith в Таиланде

Может ли иностранец быть держателем Sap-Ing-Sith?

Да, иностранцы могут быть держателями Sap-Ing-Sith в Таиланде. Такое право может быть зарегистрировано в отношении квартир в кондоминиумах, земельных участков с титулом Чанот и зданий, расположенных на таких участках.

Что происходит с недвижимостью по окончании срока действия Sap-Ing-Sith?

По истечении срока действия Sap-Ing-Sith держатель должен вернуть объект собственнику земли в первоначальном состоянии, если только в течение срока действия соглашения не были проведены разрешенные им изменения или улучшения.

Каковы основные особенности соглашения Sap-Ing-Sith?

Соглашение Sap-Ing-Sith может действовать до 30 лет. Право можно передать другому лицу, передать по наследству и использовать в качестве обеспечения по банковской ипотеке.