Масштаб имеет значение: интегрированные комплексы, мегапроекты и почему больше — значит лучше

29 мая 2025 г.

Мы начинаем новую серию статей об интегрированных комплексах. Здесь будем рассказывать о самых интересных масштабных проектах в Таиланде, спланированных по принципу «город в городе». В конце концов, зачем строить отдельное здание, когда можно создать целый квартал?

Конечно, у каждого подхода есть свои плюсы, но для начала давайте разберемся с базовыми понятиями: что такое комплексная застройка и почему это должно вас интересовать.

Интегрированные комплексы недвижимости: основы

Не будем строго привязываться к формулировкам, но в широком смысле интегрированные комплексы — это масштабные проекты, в рамках которых сочетаются разные функции: жилые, коммерческие, гостиничные, транспортные и другие. Все это объединяется на одной территории.

Такие проекты могут быть разного масштаба — от формирующих целые районы или даже городские центры до сравнительно компактных, почти незаметных со стороны.

Они бывают как полностью закрытыми (например, частные жилые комплексы), так и частично или полностью открытыми для широкой публики. В последнем случае речь, как правило, идет о гостиницах, торговых галереях и других объектах, куда может зайти любой. Либо о том, что через территорию проходят дороги общего пользования (при этом жилые корпуса или виллы остаются закрытыми и доступны только для резидентов).

Интегрированный комплекс способен объединять практически любые типы недвижимости в самых разных сочетаниях. Это могут быть апартаменты, виллы, магазины, рестораны, кафе, торговые центры, медицинские и велнес-центры, гольф-поля, отели, яхтенные марины, зоопарки, парки, искусственные леса, озера — и многое другое. Все ограничивается лишь фантазией девелопера и, конечно, бюджетом проекта.

На практике большинство ограничивается более сдержанным набором: несколько жилых корпусов, немного коммерческих площадей (магазины, рестораны, возможно офисы), иногда — отель.

👉 Комментарий SUNWAY:

В следующих материалах мы подробно разберем конкретные примеры, но если вы были на Пхукете, то наверняка слышали о Laguna — интегрированном курорте с семью отелями, более чем 30 жилыми проектами, гольф-полем, торговой зоной Canal Village и многим другим. Всё это принадлежит, управляется и обслуживается Banyan Tree Group.

А бывают и более компактные проекты. Например, Sea Heaven на Пхукете в разы меньше Laguna, но включает несколько фаз кондоминиумов, виллы, отели и коммерческие площади. То есть все ключевые элементы интегрированного комплекса.

С интегрированными комплексами часто путают другой термин — многофункциональная застройка (mixed-use development). Разница в первую очередь в масштабе: многофункциональный проект может быть реализован в одном здании. Например, магазины на первом этаже, выше — отель, еще выше — жилые этажи. Такой формат часто называют вертикальной многофункциональной застройкой. Хороший пример — небоскреб Mahanakhon в Бангкоке.

Интегрированный комплекс — это несколько отдельных зданий, объединенных в самостоятельную городскую среду, своего рода мини-район. Технически он может и не быть многофункциональным — например, теоретически можно построить «город» только из кондоминиумов. Но на практике этого почти не встречается: люди притягивают бизнес, а бизнес делает жизнь удобнее. Поэтому в реальности интегрированные комплексы почти всегда включают разные функции и являются многофункциональными по сути.

Преимущества интегрированных комплексов

Такие проекты интересны сразу для двух сторон — и для девелоперов, и для будущих владельцев недвижимости.

1. Рост капитала. Основная идея большинства масштабных многофункциональных проектов в том, что они поднимают ценность локации — а вместе с ней и стоимость недвижимости. Представьте: когда в районе появляется, скажем, крупный торговый центр, цены на жилье поблизости обычно растут. Владельцы недвижимости получают прирост стоимости за счет улучшения окружения.

   В случае с интегрированным комплексом все еще интереснее: другие владельцы в районе являются частью проекта. Их недвижимость растет в цене по мере развития комплекса, включая традиционный прирост стоимости от этапа предпродаж до сдачи объекта.

   Большинство масштабных проектов строится за пределами центральных районов — и не просто так. Хотя бывают и исключения, например, One Bangkok, причины очевидны: в центре земля слишком дорогая, а подходящих по размеру участков под такие проекты зачастую просто нет.

   Главное преимущество — разумный баланс между ценой покупки и ценой продажи. С одной стороны, девелопер приобретает землю на окраине города по относительно невысокой цене, но может продавать объекты уже дороже типичного пригородного уровня, поскольку сам район становится более ценной локацией. С другой стороны, для покупателя такая недвижимость все еще дешевле, чем в традиционных «прайм»-локациях, особенно на этапе предпродаж. В итоге: вы покупаете по привлекательной цене, а через несколько лет у вас — актив, близкий по стоимости к центральным деловым районам.

   Это особенно актуально на ранних этапах развития проекта, но рост обычно продолжается и дальше. Такие проекты хорошо развиваются, потому что интересы жителей и бизнеса совпадают: жителям удобно, когда все необходимое рядом с домом, а магазинам и ресторанам выгодно находиться рядом с потоком людей. Чем больше жителей — тем активнее развивается инфраструктура. А хорошая инфраструктура, в свою очередь, притягивает новых резидентов. Так запускается устойчивый цикл роста.

   И что важно — этим все не ограничивается. Возвращаясь к примеру Laguna Phuket: неслучайно крупнейший торговый квартал северного Пхукета — Boat Avenue — появился буквально у главного входа в комплекс. Когда завершается строительство крупного жилого проекта, вокруг начинают открываться магазины и рестораны, а спустя 1-2 года к району добавляются новые кондоминиумы и дома — локация начинает развиваться уже за пределами самого комплекса

👉 Комментарий SUNWAY:

Крупные многофункциональные проекты не только развивают саму территорию, но и стимулируют местную экономику, создавая возможности для бизнеса.  

2. Экономия на масштабе. Именно она позволяет девелоперам предлагать более высокое качество инфраструктуры и сервиса. Никто не станет строить торговую галерею ради 50 жильцов — но для 5000 это уже имеет смысл. Централизованный сервис, который обслуживает 10 кондоминиумов и отелей, работает куда эффективнее, чем 10 отдельных управляющих компаний.

   Иногда звучит мнение, что масштаб вреден для приватности, но это упрощенный взгляд. На деле проблема не в масштабе, а в плотности застройки. Один из проектов, о которых мы расскажем позже — Tri Vananda — состоит всего из 70 вилл на участке площадью 236 акров. Это и масштаб, и уединение одновременно.

3. Районное планирование. Таиланд — страна во многих отношениях очень комфортная, но, к сожалению, градостроительное планирование к ее сильным сторонам не относится. Лучше всего его описывает слово «хаотичное». Отдельные кондоминиумы обычно вынуждены подстраиваться под уже существующие улицы и инфраструктуру, а вот крупные проекты могут создавать все с нуля.

4. Образ жизни. Многофункциональные комплексы действительно повышают качество повседневной жизни — в первую очередь за счет инфраструктуры, коммерческих зон и общих пространств. Это еще и про распорядок дня: нет нужды тратить время на дорогу за продуктами или до спортзала, если все находится буквально у вас под боком.

   Кроме того, поскольку девелопер обычно отвечает за внутренние дороги и озеленение, весь район получается более зеленым и удобным для пеших прогулок.

5. Комьюнити. Это не тот фактор, который легко измерить, но от этого он не менее важен. Общие зоны — парки, коворкинги, детские площадки или просто удачно расположенное кафе во дворе — создают условия для общения. То самое «третье место», которого часто не хватает современным городам. Когда такие пространства становятся частью единого проекта и часто доступны только для жильцов, люди регулярно пересекаются и начинают узнавать друг друга.

   Это особенно важно для семей с детьми — хотя, по правде говоря, никогда не поздно завести новых друзей.

6. Энергоэффективность и экологичность. Объединение жилых, торговых и рабочих пространств в рамках одного интегрированного комплекса — это не только рациональное использование земли, но и снижение зависимости от транспорта. Чем меньше людям приходится ездить на автомобиле, тем ниже уровень выбросов парниковых газов.

   Кроме того, во многих современных крупных проектах применяются энергоэффективные технологии и экологичные материалы. Такие решения имеют смысл именно в масштабных комплексах — у них больше возможностей и причин их использовать. Когда проект большой, расходы на энергию становятся заметными, и их сокращение делает жилье более привлекательным для будущих владельцев.

7. Востребованность. Это совокупный эффект всех описанных факторов. Все перечисленное делает проект привлекательным не только для вас, но и для будущих арендаторов и покупателей. К тому же, большинство интегрированных комплексов довольно уникальны — а значит, конкуренция ограничена.

Проекты

Интегрированные комплексы — один из самых заметных трендов как в Таиланде, так и в мире. Но в отличие от других популярных форматов (например, брендированных резиденций), таких проектов пока немного. Основные причины — в стоимости и сроках. Любая масштабная застройка требует крупных вложений на старте, и далеко не каждый девелопер может себе их позволить. К тому же из-за размеров и сложности такие проекты реализуются дольше, а значит, нужны терпеливые инвесторы и готовность работать вдолгую. И наконец, сам формат предполагает ограниченное количество: рынок не может одновременно «переварить» слишком много таких объектов в одном районе.

Зато именно поэтому каждому из них можно уделить отдельное внимание. В следующей статье расскажем подробнее об одном из проектов (подсказка: он уже упоминался выше) — не пропустите.